나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127140 [1] 대구광역시 수성구 중동 111-2 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127140 [1] 대구광역시 수성구 중동 111-2 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경127140
• 주소: 대구광역시 수성구 수성로38길 47
• 감정가: 2,325,149,320원
• 최저가: 191,485,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 단독주택

대구지방법원 경매9계 2024타경127140 | 소재지: 대구광역시 수성구 수성로38길 47 | 감정가: 2,325,149,320원 | 최저가: 191,485,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2024타경127140 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 중동 111-2

용도: 단독주택 (다가구주택 및 근린생활시설)

감정가: 2,325,149,320원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

토지 현황

- 면적: 354.70㎡ (약 107.29평)

- 지분율: 35470 (전체 지분)

- 지목/용도지역: 주상용 건부지 / 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

- 형태 및 도로: 세장형 토지, 동측 폭 약 8미터 및 서측 폭 약 4미터 포장도로에 접함.

건물 현황

- 면적: 615.98㎡ (약 186.34평)

- 제시외면적: 40.78㎡ (약 12.34평, 부합물 및 종물로 매각에 포함)

- 구조/사용승인일: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 / 2016.08.29.

- 이용상태: 1층 근린생활시설, 1-4층 다가구주택, 계단실

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등

특이 및 주의사항

- 토지/건물 일괄매각이며 제시외 건물(기호 ㉠-㉣)을 포함하여 매각합니다.

- 경매구분이 부동산강제경매이며 채무자, 소유자, 채권자가 명시되어 있습니다.

- 중복사건으로 진행되고 있습니다.

- 아파트가 아니므로 전용면적 및 분양면적은 표기하지 않습니다.

1.2. 입지 조건 분석 (감정평가서 요약 기반)

최고의 입지:

- 대상 물건은 대구광역시 수성구 중동 소재 "수성구보건소" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성된 주거 및 생활편의 시설 혼재 지역입니다.

- 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용에 편리합니다.

- 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측 8미터, 서측 4미터 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

등기부상 권리:

- 부동산강제경매이며, 채무자와 소유자가 이OO으로 동일한 것으로 보아 개인 채무에 의한 경매로 추정됩니다.

- 채권자는 황OO입니다.

- 등기부등본 확인이 필요하나, 강제경매의 경우 통상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 단, 최선순위 설정일자보다 앞선 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 철저한 현장조사와 임대차관계 조사를 통해 확인해야 합니다.

임대차 관계 (점유자 현황):

- 건물감정평가요항표상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 현장조사가 반드시 필요합니다.

- 다가구주택이므로 다수의 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

- 제1종일반주거지역에 위치하며, 1층에 근린생활시설이 있어 주거와 상업 기능이 혼합된 형태입니다.

- 인근에 근린생활시설 및 관공서(수성구보건소)가 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리하고 일정 수준의 유동인구가 확보될 수 있습니다.

- 수성구는 대구의 주거 선호도가 높은 지역이며, 특히 아파트 시장을 중심으로 활발한 거래가 이루어지고 있어(수성구와 중구를 중심으로 신고가 거래가 이어지는 등 대구 부동산 시장의 활기를 보인다는 검색 결과가 있습니다. ), 본 건물의 근린생활시설도 상권 활성화에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

생활 정보:

- 주위 환경이 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

- 교통상황 및 주위 환경 모두 '보통시됨'으로 평가되어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있다고 판단됩니다.

- 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 리스크:

- 다가구주택으로 임차인이 많을 경우, 명도 협상 및 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. '임대관계 미상'이므로 모든 임차인에 대한 대항력 유무와 보증금 규모를 철저히 조사해야 합니다.

건축 관련 리스크 (개발):

- 제1종일반주거지역(대구광역시 도시계획 조례 기준 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하 )은 건축물 층수가 4층 이하로 제한될 수 있어 (다만, 대구시의 조례 개정을 통해 7층까지 완화되는 경우도 있습니다 ) 향후 재건축 또는 리모델링 시 고층 개발의 제한이 있을 수 있습니다.

- 다만, 대구시의 '대규모 단독주택지 관리방안'에 따라 지구단위계획 수립 등을 통해 종 상향(제1종에서 제2/3종 일반주거지역으로)이 허용될 경우 용적률, 건폐율, 층수 등이 완화될 가능성도 있습니다.

제시외 건물 리스크:

- 제시외 건물 40.78㎡ (약 12.34평)이 매각에 포함되나, 만약 소유자가 아닌 제3자가 점유하고 있거나, 미등기 상태의 구조물로 인해 법정지상권 관련 문제가 발생할 가능성도 있으므로 정확한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 중동에 위치한 비교적 신축급(2016년 사용승인)의 4층 주상용 건물(다가구주택 및 근린생활시설)로, 대구 내 선호도가 높은 수성구에 소재한다는 점에서 기본적인 투자 가치를 지니고 있습니다.

토지는 약 107.29평의 면적에 동서 양면 도로에 접해 있어 접근성과 활용도가 좋으며, 건물은 다가구주택과 근린생활시설이 복합된 수익형 부동산의 성격을 띠고 있습니다. 감정가가 23억 원대의 고가 물건인 만큼, 시장 상황 및 주변 거래 사례와의 면밀한 비교 분석이 필요합니다.

'임대관계 미상'에 따른 임차인 현황 및 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 투자의 성공 여부를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

수익형 부동산:

- 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있어, 안정적인 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산입니다.

우수한 입지:

- 대구 내 최고 선호 지역인 수성구 중동에 위치하며, '수성구보건소' 인근으로 주거 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 향후 자산 가치 유지 및 상승 여력이 높습니다.

개발 잠재력:

- 현재 제1종일반주거지역이지만, 대구시의 도시계획 완화 방안에 따라 향후 지구단위계획 수립 등을 통한 용도지역 상향(종 상향) 또는 층수 완화 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

일괄매각 및 신축급 건물:

- 토지와 건물 전체가 매각 대상이며, 제시외 건물까지 포함하고, 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물로 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

대구지방법원 경매9계