나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127140 [1] 대구광역시 수성구 중동 111-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 중동 소재 "수성구보건소" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, "주상용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 폭 약 8미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후첨 "건물감정평가요항표" 참고.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.08.29)
외 벽 : 징크판넬 및 스톤코트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 깔기 등 마감.
바 닥 : 바닥내장재 등 마감.
창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

가) 다가구주택 및 근린생활시설
1층 : 근린생활시설.
1-4층 : 다가구주택, 계단실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물(기호 ㉠-㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
압류채권자로부터 금 251,500,000원의 매수신청의 보증이 있음.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구지방법원 2024타경127140 (1) 강제경매 사건으로, 대구광역시 수성구 중동 111-2번지(신주소: 수성로38길 47)에 소재한 근린주택입니다.

감정평가액은 2,325,149,320원입니다.

토지 면적은 354.70㎡ (약 107.30평)이며, 건물 연면적은 615.98㎡ (약 186.33평)입니다.

건물에는 등기부상 표시되지 않은 제시외 건물이 40.78㎡ (약 12.34평) 존재하며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 재매각 사건이며, 압류채권자로부터 251,500,000원의 매수신청 보증금이 설정되어 있고, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 대구광역시 수성구 중동 소재 "수성구보건소" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 세장형으로 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 건부지로 이용 중입니다.

동측으로는 약 8미터, 서측으로는 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 갖추고 있어 인수될 가능성이 높습니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 31일자 농협은행주식회사의 근저당(780,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 임차인 현황:

* 황재웅 (Hwang J.W.): 보증금 120,000,000원 (건물 등기부 을11, 2024.05.20 등기)

* 배유정 (Bae Y.J.): 보증금 290,000,000원 (건물 등기부 을12, 2024.06.28 등기)

* 서미희 (Seo M.H.): 보증금 110,000,000원 (건물 등기부 을13, 2025.01.08 등기)

총 인수되는 임차인 보증금 합계는 520,000,000원입니다.

대항력은 있으나 보증금액이 미상인 임차인이 있어 주의가 필요합니다.

* 이영애 (Lee Y.A.): 보증금 0원, 전입 2019.10.30, 대항력 있음.

* 장한아 (Jang H.A.): 보증금 0원, 전입 2021.04.27, 대항력 있음.

기타 임차인 현황 (보증금 배당 가능성 있으나, 배당 순위 및 금액에 따라 인수 여부 결정):

* 한국토지주택공사 (K-1, 305호 권시덕): 보증금 70,000,000원

* 한국토지주택공사 (K-2, 301호 김지훈): 보증금 120,000,000원

* 한국토지주택공사 (K-3, 202호 서현철): 보증금 70,000,000원

* 한국토지주택공사 (K-4, 303호 정성욱): 보증금 65,000,000원

* 한국토지주택공사 (K-5, 501호 이은혜): 보증금 90,000,000원

* 이은혜 (Lee E.H.): 보증금 100,000,000원

* 이정민 (Lee J.M.): 보증금 10,000,000원

* 정용환 (Jeong Y.H.): 보증금 120,000,000원

채권자 황OO 외 다수의 채권자가 경매를 신청하였으며, 배유정, 황재웅은 채권자이자 임차인으로 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있습니다.

1층은 근린생활시설로 이용 중이어서 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 활동이 가능합니다.

다가구주택으로 이용 중인 상층부는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다.

수성구보건소와 인접해 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 편리하고, 인근 버스 승강장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 수성구보건소가 인근에 있으며, 주거 지역에 형성된 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 주거지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 조용하면서도 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 총 520,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하며, 이는 상당한 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

보증금이 미상인 임차인(이영애, 장한아)의 경우, 실제 채권이 존재할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유(낮은 입찰가, 복잡한 권리관계 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

중복 사건으로 인해 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대구 수성구에 위치한 근린주택으로, 비교적 신축(2016년 사용승인)인 점은 긍정적입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 5.2억원을 인수해야 하는 점과 보증금 미상 임차인의 존재는 상당한 부담입니다.

재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

본 물건의 가치는 낙찰가가 인수하는 보증금과 합쳐진 총 취득 비용 대비 미래 수익성을 고려하여 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대구 수성구는 선호도가 높은 지역으로, 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

수익형 부동산으로서의 잠재력: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능합니다.

신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 건물이 신축에 가까워 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 2,325,149,320원입니다.

본 건의 최저매각가격은 보증금 251,500,000원을 최저매각가격의 20%로 역산할 때 약 1,257,500,000원입니다.

여기에 인수해야 할 임차인 보증금 520,000,000원을 더하면, 최저가 기준으로 총 취득 비용은 약 1,777,500,000원 (약 17.8억원)이 됩니다.

주변 다세대, 연립주택의 개별 매매가는 1.5억원에서 4.1억원 수준으로, 이는 전체 건물의 가치를 평가하기에는 한계가 있습니다.

본 건은 재매각이며 복잡한 권리관계로 인해, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰하기에는 위험 부담이 있습니다.

인수되는 보증금을 고려했을 때, 입찰가는 약 1,350,000,000원(13.5억원)에서 1,550,000,000원(15.5억원) 사이를 고려해볼 수 있습니다.

이 범위에서의 입찰 시 총 취득 비용은 약 1,870,000,000원(18.7억원)에서 2,070,000,000원(20.7억원)이 될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 물건의 미래 수익성, 예상 임대료, 시장 상황, 그리고 본인이 감수할 수 있는 위험 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.