나이스옥션 법원경매 대전 2024타경112421 [1] 대전광역시 서구 탄방동 1343 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재"남선공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교시설 및 공원 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제
반 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 대중교통
상황은 보통인편임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타(단독주택용지),
소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

- 외 벽 : 징크 마감, 강화유리 마감, 드라이비트 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임, 인테리어 마감 등,
- 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

본건 1층은 근린생활시설 및 다중주택 2개호로 이용중이고, 2층 및 3층은 다중주택 5개호로
각각 이용중이며, 4층은 다중주택 4개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지및경보설비, 주택 부분에 난방설비, 출입문통제
시스템 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

연면적에 포함되지 않은 발코니, 옥상 계단실 등은 본건 건물가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 본건 건물 1층 중 "제2종근린생활시설(사무소)" 부분은 현황 다중주택(102호,103호)로
이용중임.

- 본건 건물 2층 중 "공동취사장" 부분은 현황 다중주택(203호)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건 건물의 내부확인은 소유자 및 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 도면 등을
참고로 하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
발코니, 옥상 계단실 등은 감정평가 및 매각에 포함됨.
1층 중 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)" 부분의 현황은 다중주택(102호, 103호)임.
2층 중 공부상 "공동취사장" 부분의 현황은 다중주택(203호)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경112421 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 탄방동 1343 주건축물제1동

* 건물용도: 다가구주택 (총 13개 호실)

* 토지면적: 226.10㎡ (약 68.41평)

* 건물면적: 399.88㎡ (약 120.96평)

* 감정가: 1,289,387,800원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "남선공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교시설 및 공원 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을1, 2022년 11월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(624,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 근저당권부채권근질권, 임의경매, 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

- 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

- 기타사항: 별도의 인수되는 권리사항은 보고서상 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

- 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2024-06-20, 확정 2024-07-22, 배당신고 2024-07-22, 대항력 없음.

- 곽 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-22, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

- 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-03-04, 확정 2024-03-04, 배당신고 2024-07-15, 대항력 없음.

- 한국토지주택공사(입주자 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-25, 확정 2022-12-23, 배당신고 2024-07-17, 대항력 없음.

- 한국토지주택공사(입주자 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-23, 확정 2022-11-22, 배당신고 2024-07-17, 대항력 없음.

- 지주택공사(입주자 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-23, 확정 2022-11-22, 배당신고 2024-07-17, 대항력 없음.

- 최 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-17, 확정 2023-01-27, 배당신고 2024-07-08, 대항력 없음.

- 장 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-11, 확정 2022-11-11, 배당신고 2024-07-10, 대항력 없음.

- 김 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-11, 확정 2022-11-11, 배당신고 2024-09-13, 대항력 없음.

- 윤 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-29, 확정 2022-11-18, 배당신고 2024-07-10, 대항력 없음.

- 고 : 보증금 50,000,000원, 차임 230,000원, 전입 2022-11-11, 확정 2022-11-21, 배당신고 2024-07-08, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-28, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-05-09, 확정 2024-07-08, 배당신고 2024-07-08, 대항력 없음.

- 한국토지주택공사(입주자 ): 보증금 92,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-24, 확정 2022-12-23, 배당신고 2024-07-17, 대항력 없음.

- 윤 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-02-13, 확정 2024-02-14, 배당신고 2024-07-09, 대항력 없음.

- 한국토지주택공사(입주자 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-07, 확정 2022-11-21, 배당신고 2024-07-17, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2024-01-10, 확정 2024-01-10, 배당신고 2024-07-16, 대항력 없음.

- 장 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-28, 확정 2022-11-28, 배당신고 2024-07-08, 대항력 없음.

- 문 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-09, 확정 2022-12-09, 배당신고 2024-08-01, 대항력 없음.

* 특이사항: 1층 중 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)" 부분의 현황은 다중주택(102호, 103호)이며, 2층 중 공부상 "공동취사장" 부분의 현황은 다중주택(203호)입니다. 이는 현황 조사를 통해 확인된 사항으로, 실제 이용 현황과 공부상 내용에 차이가 있습니다. 발코니, 옥상 계단실 등은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 대전광역시 서구 탄방동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 남선공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 주변에 주택 및 상가 시설이 다양하게 분포하고 있습니다.

* 임대 수요: 다가구 주택으로서 13개 호실에 대한 임대 수익 창출이 가능합니다. 주변 주거 환경 및 교통 편의성을 고려할 때 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 상업 기능: 1층 근린생활시설 용도는 현황 다중주택으로 이용되고 있으나, 주변 상업시설과의 연계를 통해 추가적인 수익 창출 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 공원 접근성: 단지 북동측 인근에 남선공원이 위치하여 산책, 여가 활동 등 쾌적한 생활환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육 환경: 주위에 학교 시설이 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 시내버스 승강장 이용이 편리하며, 주거 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 현황과 실제 이용 현황 차이: 1층의 제2종근린생활시설(사무소)이 실제로는 다중주택(102호, 103호)으로 이용 중이며, 2층의 공동취사장이 다중주택(203호)으로 이용 중인 점은 향후 건축물대장 등 공부와의 일치 여부 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 활용이나 재건축 시 제한사항이 될 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 제한: 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 일반 건축물대장 도면 등을 참고하여 이루어졌으므로, 실제 건물 상태는 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다. 예상치 못한 수리 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 명도 절차: 비록 모든 임차인의 대항력이 없다고 판단되나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 절차적 소요가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동의 우수한 입지 조건을 갖춘 다가구 주택입니다. 남선공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이, 내부 확인 제한 사항 등은 투자 전 면밀한 실사와 확인이 요구됩니다. 모든 권리관계는 말소기준권리 이하로 소멸되므로, 권리적으로는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 13개 호실을 갖춘 다가구주택으로서 여러 가구에 대한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 남선공원 인접으로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 활용 가능성: 용도 변경 등 공부와의 차이를 정리하면 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 물건의 상세 상태(내부 확인 결과 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 1,289,387,800원이며, 이는 물건의 시장 가치를 반영하는 중요한 기준이 될 것입니다. 실제 입찰 시에는 충분한 현장 조사를 통해 물건의 상태와 잠재적 가치를 재평가하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

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