나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525579 [1] 인천광역시 남동구 구월동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "길병원사거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 다가구주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북측 원거리에 각종 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 "석천사거리역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2012-11-22)
외벽 : 벽돌타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8m내외 서측으로 4m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 도시형생활주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경525579 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1208-7 해피하우스 2층204호

용도: 도시형생활주택 (공부상)

감정가: 59,000,000원

토지면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

사용승인일: 2012년 11월 22일

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "길병원사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 다세대주택, 다가구주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 북측 원거리에 버스정류장이 있고 인천1호선 "석천사거리역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 토지는 남측 약 8m, 서측 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 04월 24일 접수된 신한카드의 강제경매개시결정(채권금액 68,927,052원)입니다.

등기부상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 2017년 11월 15일: 소유권이전 (임민혁)

* 2022년 09월 14일: 소유권이전 (맹은소, 매매 58,000,000원)

* 2024년 04월 24일: 강제경매 (신한카드) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 맹

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 03월 11일

* 확정일자: 2024년 03월 19일

* 배당신고일자: 2024년 08월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 법원 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

임차인 맹 은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 법원 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮으나, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 임차인과의 소통을 통해 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 많아 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 매매된 다세대 주택들은 전용면적 38.25㎡ ~ 49.82㎡ (약 11.5평 ~ 15평) 규모로, 2026년 3월 기준 4,500만원에서 8,500만원 사이에 거래되었습니다.

본 물건은 전용면적 17.25㎡ (약 5.22평)으로, 크기는 작으나 2012년 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 해당합니다.

감정가 59,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식 및 소형 면적의 희소성을 고려하면 적정 수준일 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 다세대, 다가구 주택 및 상가 밀집.

* 교통: 인천1호선 석천사거리역, 버스정류장 인접.

* 편의시설: 근린생활시설 밀집으로 이용 편리.

* 교육시설: 인근에 각급 학교 다수 소재.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 맹 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원으로 분석되나 배당 여부 확인 필요.

* 공부상 용도 불일치 가능성: 공부상 도시형생활주택이나, 현장 조사 시 폐문 등으로 실제 이용 상태 확인에 제약이 있었습니다. 내부 상태, 불법 개조 여부 등 현황 파악 필요.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 관련 규제 확인 필요.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동 길병원사거리 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 신축 연식(2012년)을 가지고 있습니다.

대항력있는 임차인이 존재하나, 법원 분석상 인수 보증금은 없는 것으로 나타나 권리 분석상 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 정확한 임차인 배당 여부 확인은 필수적이며, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

소형 면적의 주거용 부동산으로서 임대 수익 또는 실거주 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 길병원사거리 및 석천사거리역 인근 역세권 입지.

* 2012년 준공된 비교적 신축 건물의 소형 도시형생활주택.

* 대항력있는 임차인 이슈는 '인수 보증금 0원'으로 권리상 부담 감소.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 59,000,000원

인수 보증금: 0원 (법원 분석 기준)

주변 시세 및 물건 특성을 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

과거 매매가(58,000,000원) 및 신축 연식, 입지 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 110% 수준으로, 현장 및 경쟁 입찰 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.