나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67937 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 545-5 제이에스빌에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재"이익선생묘"북동측 인근에 위치하는 다세대주택
(제이에스빌에이동 제4층 제402호)으로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소
재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건주택까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로
보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로의 포장도로와 접하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육
제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화재구역, 생활소음진동관리지역,
성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 2026. 4. 2.에 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 24타경67937 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 545-5, 제이에스빌 에이동 4층 402호

건물명: 제이에스빌 A동

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 31.19㎡ (약 9.43평)

건물 면적: 61.33㎡ (약 18.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2014년 12월 10일

외벽: 치장벽돌 붙임 및 석재붙임 마감 등

내벽: 몰탈위 벽지 등 마감

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "이익선생묘" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 일반적인 주거지역의 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형으로, 본건 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 소로(폭 8m 미만)의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 도로 이용에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화재구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2020년 11월 27일 접수된 이승아 씨의 근저당권 (을5)으로, 본 경매절차를 통해 소멸될 권리입니다.

등기부채권 총액: 448,058,853원

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(임차인: 남궁준)

- 보증금: 171,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 10월 30일

- 확정일자: 2020년 10월 16일

- 배당신고일자: 2023년 11월 20일

- 대항력: 없음 (권리분석상)

- 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 명시되었으나, 등기부상 주택임차권(을6)으로 등기 후 말소 예정.

* 백은자

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 07월 23일

- 대항력: 없음

3.3. 임차인 관련 주의사항

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 4월 2일 자로, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주위는 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설 및 공원이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 향후 상권 전망

해당 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변 지역의 개발 계획 및 인구 변화 추이에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 인근에 근린생활시설과 공원이 있어 생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 건물 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2014년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 대항력 포기 확약서의 유효성

HUG의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 해석의 차이나 예상치 못한 변수에 대비할 필요는 있습니다. 다만, HUG가 적극적으로 권리 포기 의사를 밝힌 점은 긍정적입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

시도지정문화재구역, 가축사육제한구역 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 인접 시설

주변에 혐오시설 관련 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. (주변 지역 탐색 결과, 특이사항 없음)

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 7,700만 원입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청했으며, HUG로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 임차인 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 매우 높습니다. 권리관계가 비교적 명확해지고 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 권리 관계 명확화: 임차인 관련 보증금 인수 리스크 최소화.

* 비교적 신축 건물 (2014년 사용승인): 건물 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적음.

* 주변 시세 대비 합리적 가격 취득 가능성: 현재 감정가 대비 낮은 시세 수준으로, 낙찰 후 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3년간 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 해당 물건의 면적(61.33㎡, 약 18.55평)을 기준으로 평당 약 680만 원 ~ 770만 원의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 환산하면 약 126,000,000원 ~ 143,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 권리 분석 및 인수 보증금

HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가 177,000,000원 대비 시세 하한선(약 126,000,000원)과 상한선(약 143,000,000원)을 고려하고, 권리관계의 명확성을 감안할 때, 시세 범위 내에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.