나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41081 [6] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층136-1호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41081 [6] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층136-1호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경41081
• 주소: 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층136-1호 (구래동,김포한강 듀클래스)
• 감정가: 278,000,000원
• 최저가: 32,707,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 근린생활시설

부천지원 경매4계 2024타경41081 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층136-1호 (구래동,김포한강 듀클래스) | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 32,707,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경41081 (6)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층136-1호

용도: 근린생활시설 (공장지원시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

건물구조: 프리케스트콘크리크구조 철근콘크리트지붕 15층건물 중 1층

이용상태: 공장지원시설(근린생활시설)로 이용 중이며, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 본 건물은 지식산업센터 내 근린생활시설임.

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 278,000,000원

채권자: 농OOOOOOOOOOO

소유자/채무자: (OOOOOO

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 여건

본건은 김포골드선 구래역 인근에 소재하며, 차량 접근성이 양호합니다. 구래역을 통해 서울 접근이 가능하나, 김포골드라인의 출퇴근 시간 혼잡도는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 단지 남측으로 포장도로에 접해 물류 및 차량 이동이 용이합니다.

2.2. 주변 환경 및 개발 호재

김포한강신도시 내에 위치하며, 공동주택(아파트), 근린생활시설, 공장, 지식산업센터 등이 혼재된 지역입니다. 특히 본건이 속한 '김포한강 듀클래스'는 지역 내 최초의 드라이브-인 시스템을 갖춘 대형 지식산업센터(JISC)로서, 제조 및 유통 관련 업체의 실수요를 바탕으로 높은 투자가치가 평가되는 건물입니다. 주변에 호수초등학교가 있어 유동인구 확보에 유리하며, 준주거지역에 속하여 상업 활동에 적합합니다.

3. 상권 분석

3.1. 지역 상권 특성

본건은 김포한강신도시의 주요 상권 중 하나인 구래동 상권 내에 위치합니다. 구래동은 운양지구나 장기지구보다 상권 규모가 크고, 아파트, 주상복합, 오피스텔, 지식산업센터 등이 밀집되어 있어 주거 및 업무 수요를 동시에 흡수하는 복합 상권의 특징을 가집니다.

3.2. 수요층 분석

주요 수요층은 인근 주거 단지의 주민뿐만 아니라, 김포한강 듀클래스 지식산업센터에 입주한 기업체의 직원 및 방문객입니다. 지식산업센터 내 근린생활시설은 입주사 직원들의 식사, 편의, 지원시설 이용 등 내부 수요에 기반한 안정적인 매출을 기대할 수 있습니다. 상권 자체는 공실이 크게 보이지 않을 정도로 활성화된 상태로 평가됩니다.

3.3. 혐오시설 및 환경

주변에 특정 혐오시설은 검색되지 않았으나, 본건이 지식산업센터(공장/업무시설)와 인접한 1층 근린생활시설이라는 점을 고려할 때, 주말보다는 평일 직장인 수요가 우세하며 업종 선택에 있어 이러한 특성을 고려해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건

토지 및 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지 지분 또는 건물 지분만 취득하는 경우의 복잡한 권리 관계 문제는 발생하지 않습니다. 매각 대상이나 경매 구분에 따른 법률적 문제는 없어 보입니다.

4.2. 채권 및 특이사항

본건은 농OOOOOOOOOOO의 근저당에 의한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 채무 관계의 변제 여부에 따라 경매가 취하될 가능성이 있으나 현재는 미상입니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 유무와 대항력 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 특히 상가 임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

5. 생활정보 및 주변 시설

교통: 김포골드선 구래역 인근, 소로의 포장도로 접함.

교육: 호수초등학교 북동측 인근.

편의시설: 김포한강신도시 중심 상권 내에 위치하여 상업 시설 이용이 편리하며, 이마트 등 대형 시설도 인근에 소재합니다.

의료시설: 뉴고려병원 등 종합병원도 가까운 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 업종의 한계

지식산업센터 내 근린생활시설은 주거지역 상가에 비해 업종 제한 및 경쟁이 치열할 수 있습니다. 드라이브-인 시스템을 갖춘 JISC 특성상 물류/제조 지원 업종에 대한 수요가 높을 수 있습니다.

6.2. 공실 및 수익률

구래역 상권은 비교적 안정적이나, 감정가 대비 적정 수익률(예: 4~5%)을 확보하지 못할 경우 매각이 쉽지 않을 수 있습니다. 높은 분양가(또는 감정가)로 인한 투자금 대비 수익률 분석이 필수입니다.

6.3. 교통 혼잡

김포골드라인의 출퇴근 시간대 혼잡(경전철 2량)은 광역 교통 이용자에게 불편을 주지만, 역세권 상권의 활성화에는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 김포한강신도시 내 핵심 상권인 구래역세권, 특히 지역 랜드마크 지식산업센터 1층에 위치한 근린생활시설로서, 주거 배후 수요와 업무 시설 배후 수요를 동시에 확보할 수 있는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 안정적인 내부 수요(JISC 입주사)를 바탕으로 한 업종을 선정한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 구래역 역세권, 김포 한강신도시 핵심 상권, 대형 JISC 1층이라는 희소성 및 가시성이 매우 높음.

안정적인 배후 수요: 대형 지식산업센터 내에 위치하여 평일 상주 직장인 수요가 보장됨.

토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 단순하여 투자 리스크를 줄일 수 있음.

7.3. 추천 사항

예상 낙찰가 산정 시 주변 지식산업센터 1층 근린생활시설의 실거래가 및 임대 수익률(NOC)을 면밀히 분석하고, 명도 대상이 있을 경우 명도 비용을 사전에 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

법원 정보

부천지원 경매4계