나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41081 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층134호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41081 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층134호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2024타경41081 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층134호 (구래동,김포한강 듀클래스) | 감정가: 616,000,000원 | 최저가: 72,472,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경41081 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층134호

용도: 근린생활시설 (공장지원시설)

감정가: 616,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매 (토지/건물 일괄매각)

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적 (대지권): 9.58㎡ (약 2.90평)

건물면적 (전용면적): 39.82㎡ (약 12.05평)

건물 구조: 프리케스트콘크리크구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 1층

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공장, 지식산업센터 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 김포한강 신도시 내 준주거지역 및 제1종 지구단위계획구역에 해당되어 계획적인 개발이 이루어진 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 김포골드선 구래역이 위치하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 신도시 내 역세권(김포골드선) 인근 1층 상가라는 점에서 높은 접근성을 확보하고 있습니다.

3. 상권 분석 및 이용 현황

3.1. 상권 형태

본 물건은 지식산업센터 내 공장지원시설(근린생활시설) 용도로 이용 중입니다. 이는 해당 건물의 업무 종사자 및 인근 지식산업센터 종사자를 주 고객으로 하는 B2B(Business to Business) 성격의 상권과, 인근 대단위 공동주택 단지 주민을 흡수할 수 있는 B2C(Business to Consumer) 성격의 상권이 혼합된 형태로 볼 수 있습니다. 1층 상가로서 가시성과 접근성이 우수합니다.

3.2. 이용 상태

현재 공장지원시설(근린생활시설)로 이용 중이며, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 일반적인 상가 경매와 동일하여 권리상 복잡한 문제는 발생할 가능성이 낮습니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

4.2. 특이 사항 및 주의 사항 (하자 분석)

가장 주목해야 할 사항은 '주의사항'에 명시된 내용입니다. 134호와 134-1호 사이에 경계 표식이 없으며 현재 하나의 공간으로 공사 중인 것으로 보인다는 점입니다.

이는 향후 낙찰자가 점유 또는 임대 시 134-1호와의 경계 확정 문제, 또는 불법적인 용도 변경/합벽 공사 여부 등에 대한 확인이 필요함을 시사합니다. 현장 방문 시 반드시 인접 호실과의 경계 및 사용 현황을 확인해야 합니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

5.1. 기반 시설

본 물건은 김포한강신도시 내 준주거지역에 위치하며, 상하수도 시설, 도로망 등 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제시된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전, 네이버 지도 또는 기타 지도 서비스 등을 통해 인근 지역을 면밀히 검색하여 고압선, 변전소, 쓰레기 처리 시설, 대형 종교 시설 등 기피 시설의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 불명확성 리스크

상술된 대로 134호와 134-1호의 경계 문제가 가장 큰 리스크입니다. 현황 상 하나의 공간으로 사용되고 있다면, 낙찰 후 원상복구 또는 경계 확정 과정에서 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 리스크

현재 임대 관계가 '미상'으로 확인되어, 낙찰 후 명도(점유자 인도) 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없더라도, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

김포 한강신도시 내 준주거지역 1층 상가로, 김포골드선 구래역 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 배후의 공동주택 및 지식산업센터 수요를 갖추고 있어 기본적인 투자 가치는 우수합니다. 다만, 인접 호실과의 경계 및 현황 사용상의 문제(134호, 134-1호 합벽/통합 사용 추정)가 존재하므로, 입찰 전 해당 리스크에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

1. 역세권 인접성: 김포골드선 구래역 접근성이 양호한 1층 상가입니다.

2. 신도시 배후 수요: 김포한강신도시의 계획된 배후 수요(주거 및 업무시설)를 확보하고 있습니다.

3. 준주거지역 입지: 상업 시설로서 비교적 높은 용적률과 활용도를 가질 수 있는 준주거지역에 위치합니다.

4. 낮은 경쟁률 기대: 주의사항에 명시된 경계 문제가 잠재적 투자자들에게 리스크로 작용하여, 상대적으로 낮은 경쟁률로 낙찰될 가능성이 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매4계