나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44493 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 122호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44493 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 122호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2024타경44493 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 142, 비동 1층 122호 (구래동,김포더럭스나인오피스텔) | 감정가: 818,000,000원 | 최저가: 137,481,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 김포더럭스나인오피스텔 근린생활시설 (1층 122호)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경44493 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 122호

용도: 근린생활시설

감정가: 818,000,000원

토지면적: 11.27㎡ (약 3.41평)

건물면적: 39.65㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층

이용상태: 근린생활시설로 이용 중 (122호 및 123호는 동일 구조상으로 보임)

설비내역: 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 기본적인 설비 완료

토지 현황: 2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중

도로 관계: 서측 중로(폭 12m-15m) 및 북측 소로(폭 8m-10m) 포장도로에 접함

2. 입지 조건 및 교통 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 김포시 구래동 소재 구래동행정복지센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 김포한강신도시 내 계획된 주거 및 상업 복합 지역의 1층 상가입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 전철역(구래역 및 양촌역)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다. 김포한강신도시의 광역교통망을 통해 서울 주요 지역 및 인천, 일산 등으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 내에 위치하여 계획적인 개발이 이루어진 지역입니다. 준주거지역은 주거 기능과 상업 기능의 보완이 필요한 지역으로 상가로서의 입지 안정성이 높습니다. 소로2류, 중로3류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자가 김OO이며 채권자는 유동화 전문 회사로 추정됩니다. 채권자가 '유동화물건'인 점은 해당 물건에 대한 권리관계가 명확히 정리되어 경매 절차 진행이 신속할 수 있음을 시사합니다.

3.2. 매각 및 인수 조건

매각은 토지/건물 일괄매각이며, 감정평가서상 **기타참고사항에 '임대관계: 미상임'**으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 시 임차인이 존재할 가능성과 임차인의 배당 여부, 대항력 유무를 면밀히 조사해야 하는 잠재적 리스크로 작용합니다. 낙찰자는 정확한 임차인 현황을 파악하여 명도(인도) 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 김포더럭스나인 오피스텔은 김포한강신도시 구래지구의 중심 상권과 인접한 도시지원시설 내에 위치하여 상권 활성화가 기대되는 입지입니다. 오피스텔 단지 내 상가(4개 동, 총 443세대 이상) 로서 고정 배후 수요를 확보하고 있으며, 주변에는 약 7만여 명의 산업단지 종사자와 20~30대 유입 인구가 많은 지역 특성상 외식 및 기타 상업시설의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 입점 가능 업종

1층 근린생활시설 용도로 현재 이용 중이며, 주거 및 업무시설이 혼재된 지역의 특성을 고려할 때, 음식점, 카페, 편의점, 미용실, 사무실 등 생활 밀착형 업종 및 지원 시설 업종의 입점이 적합할 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설

검색 결과상 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 구래지구가 도시지원시설과 중심상권이 혼재된 지역임을 고려할 때, 유흥시설 등은 존재할 수 있습니다. 다만, 본건은 1층 상업시설로 준주거지역 내에 위치하여 상업 활동에 유리하며, 주변에 은여울 공원 등 대형 녹지와 호수가 위치하여 쾌적한 주거환경을 동시에 지니고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

'임대관계 미상'으로 인해 낙찰자가 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 상대로 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 유동화 물건 특성

채권자가 유동화 전문 회사인 경우, 일반 채권자에 비해 경매 진행이 빠르고 입찰 경쟁이 심화되거나, 차순위 매수 기회가 적을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 김포한강신도시 구래지구 내 준주거지역에 위치한 1층 상가로서, 오피스텔의 고정 수요와 주변 업무시설, 공동주택의 배후 수요를 동시에 누릴 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 김포골드라인 역세권(구래역, 양촌역)과 광역교통망을 통한 접근성 또한 양호합니다. '임대관계 미상'에 대한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 중요하며, 유찰 시 투자 가치가 상승할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 김포한강신도시 내 계획된 상업 및 업무, 주거 혼재 지역의 1층 코너 상가로서 가시성과 접근성이 우수합니다.

안정적인 배후 수요: 대단위 오피스텔 자체 수요와 인근 산업단지 종사자 및 신도시 거주민 수요를 확보하고 있습니다.

환금성 및 임대 수익: 준주거지역 내 입지로 향후 임대 수익 창출에 유리하며, 신도시 상권 활성화에 따른 자본 이득(Capital Gain) 잠재력이 있습니다.

면적의 효율성: 전용면적 약 12평으로 소규모 프랜차이즈나 전문 업종에 적합한 면적입니다.

법원 정보

부천지원 경매4계