나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121938 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 202-3 종로중흥에스클래스 10층1009호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 지하철1,2호선 "신설동역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔,도시형생활주택,숙박시설 및 근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철1,2호선 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상16층 건물 내 제10층 제1009호로
외벽 : 일부 돌붙임마감 및 복합판넬마감등
창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비,옥내 소화전설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 종로구 숭인동 202-3에 위치한 종로중흥에스클래스 10층 1009호입니다.

도시형생활주택으로 사용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 16층 규모이며 본 물건은 10층에 해당합니다.

감정가는 121,000,000원입니다.

토지 면적은 4.30㎡ (약 1.29평)이며, 건물 면적은 17.81㎡ (약 5.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2011년에 건축 허가를 받아 2013년에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 숭인동 202-3번지에 소재하며, 지하철 1, 2호선 "신설동역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로 이용 중이며, 북측과 동측으로 각각 노폭 약 4-5미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울중앙지방법원 2024타경121938호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 11월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

주요 권리 사항으로는 선순위 임차권이 존재합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 황 (주택도시보증공사)

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 1월 10일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 비고: 을구 3번 순위로 주택임차권 등기가 등재되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 3번의 주택임차권(황수현, 147,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 임차인에게 지급된 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 종로구 숭인동 지역은 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 주를 이루고 있습니다.

신설동역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 직장인 및 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

해당 건물 자체 내에도 제1, 2종 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 신설동역이 도보 거리에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용 시 서울 시내 주요 상업지구 접근성이 좋습니다.

* 건물 내부 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 147,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 실질적인 초기 투자 비용이 감정가를 초과하게 됩니다.

* 인수 보증금 규모: 현재 감정가(121,000,000원)보다 인수해야 할 임차 보증금(147,000,000원)이 더 높은 상황입니다. 이는 일반적인 경매 물건에서 보기 드문 경우로, 투자 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 명도 부담: 대항력 있는 임차인이므로 협의를 통해 명도를 진행해야 하며, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신설동역 역세권이라는 좋은 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 교통 편의성과 주변의 혼재된 상업 시설은 긍정적인 요소입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 147,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황은 상당한 위험 요인입니다. 해당 보증금은 현재 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 투입이 불가피합니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 선행되어야 하며, 인수하는 보증금 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1, 2호선 신설동역을 이용한 서울 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 소형 면적: 17.81㎡ (약 5.39평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수익 투자나 소액 투자에 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 복합 용도 지역으로, 향후 지역의 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 121,000,000원입니다.

하지만, 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 147,000,000원입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

따라서, 본 건에 입찰하기 위해서는 최소한 인수 보증금 147,000,000원 이상의 자금이 투입되어야 합니다.

입력된 주변 시세 JSON 정보는 다음과 같습니다.

* 21스타캐슬 (2021년 건축, 숭인동 202-3번지): 55.98㎡ (약 17평) 2026년 6월 18일 거래가 46,000,000원, 36.98㎡ (약 11평) 2026년 7월 3일 거래가 31,500,000원.

* 로하스빌12차 (2019년 건축, 숭인동 72-149번지): 29.92㎡ (약 9평) 2026년 6월 19일 거래가 31,000,000원.

상기 시세 정보는 면적 대비 거래 금액이 매우 낮게 형성되어 있어 신뢰도에 의문이 있습니다. 일반적으로 해당 지역의 유사 면적 도시형생활주택 또는 오피스텔의 시세는 이보다 높을 것으로 추정됩니다.

본 건은 인수해야 할 보증금이 감정가를 상회하므로, 최소한 147,000,000원 이상의 투입은 불가피합니다.

따라서, 낙찰가율, 명도 비용, 기타 부대 비용 및 예상 임대 수익률을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수 보증금 147,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세를 감안하여 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 낙찰가는 명도 성공 여부 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.