나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123453 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123453 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 6층604호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경123453
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천로23나길 65, 6층604호 (봉천동,이에스하임11차)
• 감정가: 305,000,000원
• 최저가: 244,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매2계 2024타경123453 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로23나길 65, 6층604호 (봉천동,이에스하임11차) | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 244,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123453 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 6층604호

용도: 다세대주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

토지 지분율: 1773.9999999999998

건물면적: 24.96㎡ (약 7.55평)

건물 지분율: 2496

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 기재된 특이사항 없음

주의사항: 기재된 주의사항 없음

1.2. 감정평가서 요약

- 위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울 은천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설, 재래시장 등이 소재하는 지역입니다.

- 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 604호로, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

- 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

- 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태

본건이 속한 대지는 남측으로 로폭 약 5-6미터의 도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10.-2029.9.9.)으로 지정되어 있습니다.

- 공부와의 차이

공부와 실제 현황 사이에 차이는 없습니다.

- 기타 참고사항

임대관계는 현재 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울 은천초등학교 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 주거 형태와 함께 근린생활시설 및 재래시장이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량 통행이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자 주OOOOOOO에 의해 신청되었으며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 일반적으로 강제경매 절차를 통해 대부분의 선순위 권리 및 제한사항이 말소되므로 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리관계 확인 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 경매 물건 상세 내역 및 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

소재지가 주거 밀집 지역으로, 인근에 재래시장과 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 물건 자체가 다세대주택의 한 세대이므로, 상업적 용도로의 활용보다는 주거 목적에 적합한 상권 분석이 필요합니다. 주변 주거 지역의 시세 및 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 생활정보

서울 은천초등학교를 비롯한 교육시설 접근이 용이하며, 주변 재래시장과 근린생활시설을 통해 생필품 구매 및 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통망도 잘 갖추어져 있어 서울 시내 타 지역으로의 이동이 비교적 수월합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '임대관계 미상'입니다. 현재 점유자가 있는지, 있다면 누구인지, 명도 진행 시 예상되는 어려움은 없는지 면밀히 파악해야 합니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 향후 매각 후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2024.9.10.-2029.9.9.) 이는 매수 후 되팔거나 다른 용도로 전환 시 제약이 될 수 있습니다. 건물의 면적이 24.96㎡ (약 7.55평)으로 매우 작아, 1인 가구나 소형 주거 공간을 찾는 수요에 한정될 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 지역에 위치한 다세대주택 경매 건입니다. 초등학교와 근린시설, 시장이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 하지만 임대차 관계 불분명, 토지거래허가구역 지정, 작은 면적 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 명도 및 허가 절차 관련 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 서울 시내의 경매 물건으로, 소액 투자 또는 실거주 목적에 고려해볼 수 있습니다.

- 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 수 있습니다.

- 소형 면적은 1인 가구 증가 추세에 맞춰 틈새시장을 공략할 가능성이 있습니다.

- 강제경매로 권리관계가 명확해질 가능성이 높습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계