나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1236 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 703-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 소재 '북촌초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 농촌취락지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 일주도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 벽돌조 스라브지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 치장타일, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일마감 등,
바닥 : 모노륨, 타일마감 등,
창호 : 알루미늄새시, 목재창 등임.

이용상태

주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

주택부분은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적개황도’ 및 ‘건물개황도’와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 제외, 태양광설비 포함 평가, 조경수 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1236 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 703-1

용도: 단독주택

감정가: 495,867,600원

토지면적: 564.00㎡ (약 170.61평)

건물면적: 102.56㎡ (약 31.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: OOOOOO (정보 불충분)

건축년도: 1998년

건물구조: 벽돌조 스라브지붕 1층

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 소재 '북촌초등학교' 동측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 농촌취락지대입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 일주도로가 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 남서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급에 속합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2004년 1월 15일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을2)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1988년 4월 7일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌취락지대에 위치하며, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

- 1999년식 연립주택(49.59㎡): 2025년 12월 94,000,000원에 거래되었습니다.

- 2017년식 다세대주택(63.64㎡): 2026년 2월 240,000,000원에 거래되었습니다.

- 2018년식 다세대주택(74.519㎡): 2026년 6월 205,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택이며, 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세와 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 북촌초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 지역은 농촌 취락 지역으로, 기본적인 편의시설은 인근 근린생활시설 및 조천읍 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고 임차인은 1988년부터 거주하였으며 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 추후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 중복사건: 해당 물건은 중복사건으로, 관련 경매 진행 상황을 추가로 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관/생태계/지하수 보전지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 제시외 건물: 매각에서 제외되는 제시외 건물(창고, 블럭조 슬래브지붕, 12.2㎡)이 존재합니다.

* 법정지상권 성립여부 불분명: 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성은 불분명합니다.

* 인접 토지 사용: 인접 토지 사용자가 본건 토지 일부를 점유 사용할 가능성이 제기되었으나, 사실 여부는 알 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

제주시 조천읍 북촌리에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 넓은 토지 면적(564㎡)이 강점입니다. 건물은 1998년에 건축되어 연식이 다소 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상인 점, 복합적인 토지 이용계획 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, 임차인 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적: 564㎡의 넓은 토지는 재건축, 증축 또는 토지 활용 측면에서 잠재적 가치가 있습니다.

* 배후 주거단지: 농촌 취락지대에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 교육시설 근접: 북촌초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 495,867,600원입니다.

현재 주변 연립/다세대 주택의 시세 정보가 있으나, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 고려될 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상) 존재, 다수의 토지 이용 제한, 건물 연식 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 제시된 주변 시세(만원 단위)를 바탕으로, 해당 물건의 단독주택으로서의 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 보수적으로 입찰가를 산정하면, 약 520,000,000원에서 550,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

최종 입찰가는 임차인에 대한 명확한 사실 관계 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.