나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1234 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 1473-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1234 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 1473-3 전 경매

• 사건번호: 2025타경1234
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 1473-3
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2025타경1234 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 1473-3 | 감정가: 1,183,777,000원 | 최저가: 580,051,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2025타경1234 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1234 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 1473-3

용도: 전 (밭)

감정가: 118,377,700원

토지면적: 3041.00㎡ (약 920.0평)

토지지분: 3041㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 목록2. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 조경수, 수목 포함 평가, 제시외 건물 및 이동식 컨테이너 매각 제외

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

1.3. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "유수암 개척단지" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 일대는 지방도 주변 중산간 주택지대를 형성하며 단독주택 및 전(밭) 등으로 이용되고 있습니다. [cite:from user data] 유수암리는 해발 200~250m 높이에 위치한 중산간 마을로, 유수암, 거믄덕이, 개척단지 등 3개 자연부락으로 이루어져 있으며, 평화로가 마을을 지나고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. [cite:from user data] 본건의 토지이용계획은 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있습니다. [cite:from user data] 이러한 환경보전 관련 지구 지정은 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 농협(농OOOOOOOO)의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지이며, 토지매각으로 진행됩니다. [cite:from user data] 가장 중요하게 고려해야 할 권리 사항은 '법정지상권'으로, 이는 타인의 토지에 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 그 토지를 이용할 수 있는 권리로, 토지 소유권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다. [cite:from user data] 또한, 본건 토지는 농지로서 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구되며, 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않는 점을 유의해야 합니다. [cite:from user data] 감정평가 시 조경수와 수목이 포함 평가되었으나, 제시외 건물(경량철골구조 창고, 사무실, 음식점, 비가림 등) 및 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. [cite:from user data] 기호(2) 토지는 '맹지'로서 인접한 기호(1) 토지를 통해 출입해야 하는 상황입니다. [cite:from user data]

1.5. 상권분석

제주시 애월읍 유수암리는 아름다운 자연경관으로 인해 관광객이 많이 찾는 지역이며, 최근 타운하우스 건설과 함께 전원주택 단지가 형성되는 등 주거지로도 주목받고 있습니다. "유수암 개척단지"는 역사적으로 농업을 기반으로 형성된 지역이나, 현재는 평화로 개통 등으로 접근성이 향상되면서 젊은 층 유입과 함께 편의시설이 늘어나고 있는 추세입니다. 다만, 본건은 계획관리지역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 있어 관련 법규 및 환경보전 지구 지정으로 인한 제약이 따릅니다. [cite:from user data] 따라서 상업적 개발보다는 농업 관련 활동이나 자연 친화적인 용도로 활용 시 잠재력이 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 중산간 지역에 위치하고 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용을 위해 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량을 통한 지역 내 및 제주 시내 접근성 또한 양호합니다. [cite:from user data] 기호(1) 토지는 현재 사무실 등의 건부지로 이용 중이며, 기호(2) 토지는 미경작 전으로 이용 중입니다. [cite:from user data]

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권' 존재 가능성입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 결정적인 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 사전에 법률 전문가를 통해 명확히 확인해야 합니다. [cite:from user data] 또한, '농지취득자격증명' 미확보 시 매수신청 보증금 몰수라는 실질적 손해가 발생할 수 있습니다. [cite:from user data] 기호(2) 토지가 '맹지'라는 점은 차량 및 보행 접근에 불편을 초래하며, 이는 토지 활용성을 크게 저해할 수 있습니다. [cite:from user data] 유수암 지역에서는 과거 오래 사용해 온 마을길의 일부 사유지 편입 및 통행로 차단과 같은 토지 경계 및 이용 관련 분쟁 사례가 보고된 바 있어, 인접 토지와의 관계 설정에 신중을 기해야 합니다. 본건이 포함된 지역의 '경관보전지구5등급', '생태계보전지구5등급', '지하수자원보전4등급', '가축사육제한구역(전부제한구역)' 등은 건축 및 토지 이용에 대한 강력한 규제를 수반합니다. [cite:from user data] 더불어, 매각에서 제외된 제시외 건물 및 컨테이너 소유주와의 잠재적 분쟁 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 제주 애월읍의 아름다운 중산간 지역에 위치한 농지로서, 쾌적한 자연환경을 제공한다는 장점이 있습니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리상의 부담이 존재할 가능성이 있으며, '농지취득자격증명' 필요, '맹지'라는 점, 그리고 다수의 엄격한 환경 및 개발 제한 규제는 본건의 투자 가치 및 활용 가능성을 심각하게 제한하는 요소들입니다. [cite:from user data] 제시외 물건의 별도 처리 문제와 함께, 이러한 복합적인 리스크를 고려할 때 일반적인 투자자에게는 권하기 어려운 물건입니다. 전문가의 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 선행되지 않고서는 예상치 못한 큰 손실을 초래할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

제주 애월읍이라는 지리적 이점과 아름다운 자연환경은 분명한 장점입니다. 농업 관련 사업 또는 자연을 활용한 특수 목적의 개발(규제 범위 내)을 고려하는 투자자에게는 면적(약 920평)이 활용도를 제공할 수 있습니다. [cite:from user data] 또한, 제주 지역 농지 규제 완화 논의가 계속되고 있어 향후 정책 변화 가능성도 배제할 수는 없습니다. 다만, 이는 높은 불확실성을 동반하므로, 본건 투자는 철저한 사전 조사와 함께 모든 리스크를 감수한 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계