나이스옥션 법원경매 순천 2025타경449 [1] 전라남도 여수시 소호동 423 프레지던트 102동 15층1502호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경449 [1] 전라남도 여수시 소호동 423 프레지던트 102동 15층1502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매2계 2025타경449 | 소재지: 전라남도 여수시 소호동 423 프레지던트 102동 15층1502호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 230,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 순천지원 2025타경449 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 423 프레지던트 102동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 329,000,000원

토지면적: 63.79㎡ (약 19.30평)

건물면적: 124.77㎡ (약 37.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 여OOOOOOOOOO (금융권 추정)

1.2. 감정평가 현황

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 안심초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등으로 형성되어 있는 주거지역입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 중 15층에 위치하고 있으며, 외벽은 몰탈위페인트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필 일단의 완경사지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 남동측 및 남서측으로 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 안심초등학교에 인접한 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 학군 측면에서 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

단지까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 자가용 접근성이 보통 수준으로 양호합니다. 주거 환경으로서의 편의성은 높게 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하는 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 생활에 필요한 근린 생활시설은 주변 아파트 단지 상권을 중심으로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

가장 큰 생활 정보적 특징은 안심초등학교와 매우 인접해 있다는 점입니다. 특히 소호동 424 필지는 안심초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 우수한 교육 환경을 필요로 하는 실수요자에게 매력이 높습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자 여OOOOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 최종 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 선순위 권리 및 소멸하지 않는 권리 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 주거 임차인의 존재 여부 및 그 대항력 발생 여부를 명확히 파악해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있으므로, 명도(인도명령) 절차에 대비해야 합니다.

규제사항 확인: 토지이용계획상 고도지구(표고 120m 이하) 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 등의 개발행위 시 고도 제한을 받을 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 또한, 학교 절대/상대보호구역으로 인해 일부 영업시설의 입점이 제한될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 여수시 소호동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 특히 안심초등학교 인접이라는 학군 프리미엄을 갖춘 아파트입니다. 15층 중 15층 로얄층에 해당하여 채광 및 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

실수요자에게는 주거 환경 측면에서 매우 우수한 물건으로 판단됩니다. 다만, 규제사항(고도 제한, 학교 보호구역) 및 임대차 현황에 대한 면밀한 조사를 선행한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

실거주 목적 최적: 안심초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 밀집 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

양호한 주거 환경: 보통 수준의 교통 상황과 정비된 주거 시설로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

로얄층 가치: 15층 건물 중 최고층인 15층에 위치하여 일반적으로 선호도가 높은 호실입니다.

법원 정보

순천지원 경매2계