나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51078 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2601 제일풍경채리버파크 104동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 무안군 삼향읍 남악리 '남악초교'의 남동측 근거리에 위치하며,
아파트단지로서 주위 환경 무난함.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 지하1층 건물 중 제6층 제605호로서,
출입구는 계단식, 향은 남동향임.

이용상태

아파트임.

설비내역

개별난방시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황조사시점 관리사무소에 확인한 바에 의하면 관리비가 2024. 8월분부터 2025. 3월분까지 약 932.190원 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51078 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2601 제일풍경채리버파크 104동 6층605호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상18층 중 6층

감정가: 281,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 60.76㎡ (약 18.38평)

건물 면적 (전용 면적): 84.72㎡ (약 25.63평)

분양 면적 (참고): 약 84.72㎡ ~ 84.75㎡ (주변 실거래가 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 '남악초교' 남동측 근거리

주변: 아파트 단지로서 주위 환경 무난함.

2.2. 교통

차량 통행: 자유로움

대중교통: 보통 수준

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역 등

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 강제경매, 2025-05-01 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차권 인수 관련 확인 필요)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (김희중)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-08-20

확정일자: 2022-03-24

배당신고일자: 2024-04-11

대항력: 있음 (권리 분석상 '인수'로 명시)

주의: 임차인의 보증금 260,000,000원은 등기부 요약상 '말소: 인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 계약 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리

소유권 이전: 전종욱 (2022-04-05, 매매 302,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

제공된 정보 내에서 구체적인 상권 정보는 제한적입니다.

아파트 단지 내 편의시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)이 존재합니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

인근 지역 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주변 환경 무난함)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 교육 시설

인근: 남악초교 (감정평가서 요약 기준)

5.3. 주차

총 주차대수: 약 660대 (지하 555대, 지상 105대)

주차장: 지상 및 지하 주차 가능 (전기차 충전기 포함)

5.4. 아파트 정보

아파트명: 남악제일풍경채리버파크

사용승인일: 2014년 7월 31일

총 세대수: 538세대 (104동 기준 72세대)

최고층/최저층: 18층 / 1층

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 260,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액일 수 있으며, '말소: 인수'로 명시되어 있어 중요한 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 충돌하므로, 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 관리비 미납

2024년 8월분부터 2025년 3월분까지 약 932,190원의 관리비 미납이 있습니다. 낙찰자는 미납 관리비 중 공용 부분이 발생하는 경우 이를 부담해야 할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계의 복잡성

임차인 김희중 씨 명의의 주택임차권 등기가 '인수'로 되어 있어, 권리 분석 시 신중한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 2014년 준공의 아파트로, 전용면적 84.72㎡의 선호도 높은 주거 공간입니다.

7.2. 권리 관계

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 260,000,000원이 '인수'될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 투자 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

7.3. 시장 가치

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가(281,000,000원) 대비 시세(약 260,000,000원 ~ 270,000,000원)는 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

7.4. 잠재적 가치

지역 내 개발 가능성 등을 고려할 수 있으나, 임차인 인수 부담으로 인한 총 투자 비용 증가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 잠재적 매력

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 실질적인 투자 가치가 발생할 수 있습니다. (단, 정확한 인수 금액 확인 필수)

8.2. 양호한 입지 조건

차량 통행이 자유롭고 대중교통 이용이 편리한 편이며, 남악초교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

8.3. 아파트 단지로서의 편리성

단지 내 잘 갖춰진 편의시설과 관리 시스템을 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 평균: 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원 (2026년 6월 기준)

* 감정가: 281,000,000원

9.2. 주요 고려 사항

* 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 260,000,000원이 '인수'될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있는 금액입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 제시되었으나, '말소: 인수'라는 등기부 정보와 상충되므로, 이 부분에 대한 명확한 확인이 최우선입니다.

* 만약 260,000,000원이 추가 부담된다면, 총 투자 비용은 입찰가 + 260,000,000원이 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

상기 내용들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 정확하다면, 입찰가는 시장가 수준에서 고려할 수 있습니다. 그러나 '말소: 인수' 정보를 감안하면, 총 투자 비용 증가를 고려하여 입찰가를 낮춰야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

이 예상 입찰가는 '말소: 인수'되는 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 별도로 부담해야 할 가능성을 고려하여, 감정가 대비 높은 할인율을 적용한 것입니다. 만약 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하여 260,000,000원이 인수 부담이 아니라면, 입찰가는 달라질 수 있습니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 법률 전문가와 상담하여 권리 관계를 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.