나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32636 [1] 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 37 화순3차서라아파트 제301동 제1층 제105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 벽라리에 소재하는 화순3차 서라아파트로서, 부근은 남평-화순읍간 지방도변을 따라 물류창고, 판매시설, 체육시설, 주상나지 등으로 형성된 다소 한산한 지역임.

교통상황

왕복 4차선 지방도변에 위치하고, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층건내 1층 105호(사용승인일:1996.05.06)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트임)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측, 남측으로 소로한면 등의 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 문화재보호구역기타, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인 부재 등으로 임대 여부는 미상임.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음
- 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32636 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 37 화순3차서라아파트 제301동 제1층 제105호

용도: 아파트

감정가: 80,500,000원

토지 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지 지분: 21.363㎡ (약 6.46평)

건물 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.985㎡ (약 18.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건물 현황:

* 아파트명: 화순3차서라아파트

* 동/호수: 제301동 제1층 제105호

* 사용승인일: 1996년 05월 06일

* 총 층수: 19층

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 화순군 화순읍 벽라리에 소재하며, 남평-화순읍간 지방도변을 따라 물류창고, 판매시설, 체육시설, 주상나지 등으로 형성된 다소 한산한 지역에 위치합니다.

* 교통상황: 왕복 4차선 지방도변에 위치하고 있어 일반적인 교통상황은 무난하며, 인근으로 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측, 남측으로 소로에 접하여 도로 접근성은 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 문화재보호구역기타, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 경매 채권자: 정OO (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 , 보증금 75,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2018-07-23

* 확정일자: 2018-07-03

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인으로 분류됩니다.

* 임차인: 최 , 보증금 0원, 차임 0원

* 전입일자: 2018-07-23

* 대항력: 없음

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을15 근저당 (2021-07-02 접수, 권리자: 김말선, 권리금액: 70,000,000원)

* 말소되는 권리: 근저당, 압류 (여수세무서장, 여수시, 화순군), 강제경매 (정선아), 압류 (국민건강보험공단) 등 등기부상 을구 및 갑구의 대부분 권리는 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 70,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (예상)

* 물건명세서 참고사항:

* 대항력 있는 임차인 있음

* 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 법적 검토 및 명도 협의 필요)

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 환경: 대상 아파트 단지가 위치한 지역은 지방도변에 따라 물류창고, 판매시설, 체육시설, 나지 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 밀집도가 높지 않고 다소 한산한 편입니다.

* 인근 시설: 제공된 정보상으로 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주거 외 다양한 용도의 시설이 혼재하고 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 1층에 해당합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

* 설비 현황: 급배수, 위생, 난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 화순서라3차아파트

* 주소: 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 37

* 총 세대수: 420세대

* 최고층/최저층: 20층/1층

* 주차대수: 총 171대 (지상 3대, 지하 11대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 면적 정보:

* 전용 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 해당 면적은 최근 실거래가 및 본건 감정가의 기준이 되는 면적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 75,000,000원에 대한 대항력을 가진 임차인(정선아)이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 법적으로 임차인의 권리 보호 및 명도 과정에서 추가적인 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 임차인은 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 수 있는 자격이 있으므로, 입찰 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 낙찰 시 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 가능성이 있습니다.

* 건축 연도: 1996년 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 문화재보호구역, 개발촉진지구, 폐광지역 진흥지구 등 다양한 지역지구에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군에 소재한 아파트로, 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 시세를 형성하고 있어 투자 가치가 일부 존재합니다. 교통 및 생활 인프라 접근성은 무난하나, 주변 환경은 상업 및 물류 시설과 혼재되어 다소 한산한 지역적 특성을 보입니다.

권리 분석상 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 보증금 75,000,000원에 대한 대항력을 가진 임차인(정선아)의 존재입니다. 비록 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 전세사기 피해자로서의 우선매수권 행사 가능성과 함께 법적 명도 절차에서 상당한 주의와 면밀한 법률 검토가 요구됩니다. 또한 공유자 우선매수 신고도 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 따라서 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 최근 실거래가 상승: 감정가 대비 최근 매매 시세가 상승세를 보이고 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 입지 조건: 지방도변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 개발촉진지구 및 폐광지역 진흥지구 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 29일 (5층): 8,600만원

* 2026년 6월 5일 (11층): 8,800만원

* 2026년 7월 15일 (8층): 8,350만원

* 평균 최근 매매가: 약 8,583만원

* 감정가: 8,050만원

* 분석: 최근 실거래가는 8,350만원에서 8,800만원 범위에 분포하며, 평균 약 8,583만원으로, 감정가(8,050만원)보다 높게 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 대항력 있는 임차인(보증금 75,000,000원)의 존재, 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수 신고 등의 리스크 요소를 고려하여, 최근 평균 시세보다는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 직접적인 채무 인수는 없으나, 명도 과정에서의 불확실성을 감안해야 합니다.

* 따라서, 감정가(8,050만원)보다는 높게, 하지만 최근 평균 시세(8,583만원)보다는 다소 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 82,000,000원 ~ 85,000,000원

* 본 보고서에서는 잠재적 리스크를 고려하여 중간값인 83,500,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종적인 리스크 분석 후 금액을 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.