나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20844 [1] 전북특별자치도 군산시 미룡동 59-118 은파롯데캐슬아파트 105동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 ""군산 용문초등학교"" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

1) - 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 13층 1303호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

1) - 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선 및 북측,서측,남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 각각 접하며, 동측 및 서측의 출입구로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2005-07-08), 소로1류(폭 10m~12m)(272)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-10-12)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20844 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미룡동 59-118 은파롯데캐슬아파트 105동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 389,000,000원 (삼억 팔천구백만 원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.27㎡ (약 23.7평)

토지지분: 78.2677㎡ (약 23.7평)

건물면적: 149.51㎡ (약 45.2평) - 공급 면적 기준

건물지분: 149.51㎡ (약 45.2평) - 공급 면적 기준

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 13층 1303호

건물 사용승인일: 2007년 9월 27일

총 동수: 6동

총 세대수: 307세대

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 "군산 용문초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중·소규모의 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

동측으로 왕복 4차선, 북측, 서측, 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 동측 및 서측의 출입구를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 현재까지 소유권 이전, 매매, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 설정 및 말소되었습니다.

3.2. 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 말소기준권리는 2023년 1월 10일 군산세무서장의 압류 (갑14)입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (주요 사항)

* 임차인 현황: 김일호 (김 )

* 보증금: 300,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 5월 11일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 6월 4일

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명확한 배당표 확인이 필수적입니다.

3.4. 특수물건정보

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

군산 용문초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통

버스승강장 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거 환경

은파롯데캐슬 아파트 단지 내에 위치하여 단지 차원의 관리 및 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

김일호 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 3억 원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있더라도, 이는 예상 배당 결과이며 최종 배당표를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 시간 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 감정가

감정가는 389,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보는 더 작은 평수(84.95㎡, 102.83㎡) 기준으로 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준입니다. 본 물건의 면적(149.51㎡)을 고려할 때 감정가의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 미룡동 은파롯데캐슬아파트 105동 1303호로, 149.51㎡(약 45.2평)의 비교적 넓은 면적을 가진 아파트입니다. 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 교육 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

가장 큰 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 보증금 3억 원이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하는 리스크가 존재하므로, 배당표 확인이 최우선적으로 이루어져야 합니다. 만약 보증금이 전액 배당된다면, 권리관계는 비교적 명확해집니다.

면적 대비 감정가(3억 8,900만 원)와 최근 실거래가(소형 평수 기준 2억 1,000만 원 ~ 2억 3,000만 원) 간의 차이가 존재하므로, 본 물건과 유사한 면적의 실거래가격을 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대형 면적의 희소성

149. 51㎡(약 45.2평)의 넓은 면적은 해당 지역에서 수요가 있을 수 있으며, 대형 평형 선호 수요층을 타겟으로 할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 가치

잘 갖추어진 아파트 단지 내 물건으로, 안정적인 주거 가치 및 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확화 시 유리

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 해결된다면, 권리관계가 비교적 단순하여 명도 후 안정적인 재산권 행사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 자료

감정가: 389,000,000원

제공된 최근 실거래가 (소형 평수, 84.95㎡ ~ 102.83㎡): 210,000,000원 ~ 230,000,000원

9.2. 시세 분석 및 입찰가 산정

본 물건의 면적(149.51㎡)은 제공된 실거래가 정보의 면적보다 훨씬 넓습니다. 동일 단지의 40평대 아파트의 최근 시세를 파악하는 것이 중요하며, 이를 통해 본 건의 적정 시세를 추정할 수 있습니다.

만약 제공된 실거래가 정보를 기준으로 평당 단가를 단순 적용하기에는 면적 차이가 크므로, 본 건의 면적에 대한 시장 가치를 별도로 평가해야 합니다. 만약 40평대 아파트의 평당 시세가 500만원이라고 가정하면, 45.2평 * 500만원 = 226,000,000원(2억 2,600만 원)으로 추산됩니다. 이는 감정가와 큰 차이를 보입니다.

따라서, 감정가 389,000,000원이 본 건의 면적에 대한 적정 시장 가치를 반영하고 있다고 가정하고, 경매 특성상 할인율을 적용하는 것이 일반적입니다.

중요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 김일호 씨의 보증금 3억 원이 배당을 통해 전액 회수되는지 여부가 최우선적으로 확인되어야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보에 의존하여 입찰가를 산정하되, 실제 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 본 물건과 유사한 면적(40평대)의 은파롯데캐슬아파트 실제 최근 실거래가를 추가 조사하여 시세 범위를 확정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위 (가정: 임차인 보증금 전액 배당 및 유사 면적 시세 반영)

대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 감정가가 적정 시장가를 반영한다고 가정하며, 일반적인 경매 할인율(감정가의 75~85%)을 적용할 경우:

291,750,000원 ~ 330,650,000원 (약 2억 9,175만 원 ~ 3억 3,065만 원)

최종 입찰가는 반드시 법원 현황 조사서, 매각물건명세서, 배당표 등을 면밀히 검토한 후, 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인한 뒤 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.