나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20782 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 52-1 예그린아파트 101동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 '미장초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하 1층 / 지상 15층 내 제5층 제506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감입니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, E/V 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 “아파트 건부지”로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 군산지원 2025타경20782 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 군산지원 2025타경20782 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 52-1 예그린아파트 101동 5층 506호

* 용도: 아파트

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 28.59㎡ (약 8.6평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건을 상세히 분석합니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 '미장초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 토지 이용상태: 본건의 토지는 사다리형의 토지로서 현재 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로는 왕복 4차선 도로, 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계를 명확히 분석하여 인수 여부를 판단합니다.

* 경매 원인: 전북신용보증재단 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 매각 대상: 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

* 권리 분석:

* 최선순위 말소기준권리: 2025년 5월 1일 접수된 전북신용보증재단의 강제경매개시결정 등기(을구 11번)입니다. 본 등기보다 선순위 권리는 모두 말소 대상입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 (조희성, 1992-06-25)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 2019-12-30 등기, 권리금액: 52,250,000원). 전입일자 2017-12-18, 확정일자 2017-12-05.

* 소유권 이전 (박윤순, 상속, 2025-04-24)

* 강제경매 (전북신용보증재단, 2025-05-01 등기, 권리금액: 9,586,475원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 52,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-18

* 확정일자: 2017-12-05

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (한국토지주택공사): 보증금 52,250,000원. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수합니다.

* 총 인수 보증금: 52,250,000원 (보증금 전액 변제되지 않을 경우)

* 주의사항: 선순위 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 배당 상황에 따라 보증금 52,250,000원을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 할 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 및 주변 생활 편의 정보를 제공합니다.

* 주변 시설:

* 교육: 미장초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

* 편의: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 건물 정보:

* 건축 연도: 1992년

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕

* 층수: 지상 15층 중 5층

* 전용면적: 59.94㎡ (약 18.1평)

* 최고층: 15층

* 주요 설비: 위생 및 급배수, 화재탐지, 난방 설비, 엘리베이터 등

* 단지 정보:

* 아파트명: 미장동 예그린

* 총 세대수: 198세대

* 주차: 지상 4대, 지하 7대 (총 87대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 위험 요소를 분석합니다.

* 임차인 인수 위험: 한국토지주택공사(LH) 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당 절차에서 보증금 52,250,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 배당 가능 금액을 면밀히 확인하거나 인수 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

* 건축물 용도 혼동 가능성: 건축물대장 총괄표제부상 '예그린 아파트'로, 표제부상 '예그린상가'로 표시된 부분이 있어 혼동의 여지가 있습니다. 하지만 본건은 전유부상 '아파트'로 명확히 구분되어 사용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군산시 미장동에 위치한 아파트로, 미장초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하고 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재로, 배당 상황에 따라 보증금 52,250,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 부분을 신중하게 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 잠재적인 투자 가치를 요약합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 지역 내에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 인근 교육 시설: 미장초등학교가 인접하여 학군 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 가치 상승 잠재력: 군산시의 지역 개발 계획 및 인구 변화에 따라 부동산 가치 상승 여력이 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세, 감정가, 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 시세 분석:

* 2026년 4월 21일: 45,000,000원 (101동, 15층, 59.94㎡)

* 2026년 5월 21일: 57,000,000원 (15층, 59.94㎡)

* 2026년 6월 13일: 58,000,000원 (7층, 59.94㎡)

* 최근 실거래가는 4,500만원에서 5,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건 감정가 70,000,000원은 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

* 권리 인수 비용 고려: 본건은 임차인 보증금 52,250,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 입찰가를 산정할 때, 실제 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 반드시 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 실거래가와 인수 보증금 부담 가능성을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 4,000만원 ~ 5,000만원 수준으로 예상됩니다.

* 보증금 인수 위험이 크므로, 낙찰 후 총 매수 비용(입찰가 + 52,250,000원)이 시세 대비 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다. 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.