나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31133 [1] 전북특별자치도 김제시 금산면 청도리 산221-2 임야 경매
매각기일: 2025-12-22
물건 개요
나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31133 [1] 전북특별자치도 김제시 금산면 청도리 산221-2 임야 경매
- 사건번호: 2025타경31133
- 주소: 전북특별자치도 김제시 금산면 청도리 산221-2
- 감정가: 23,278,910원
- 최저가: 16,295,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 임야
전주지방법원 경매2계 2025타경31133 | 소재지: 전북특별자치도 김제시 금산면 청도리 산221-2 | 감정가: 23,278,910원 | 최저가: 16,295,000원 | 용도: 임야
1. 전주지방법원 2025타경31133 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 전주지방법원 2025타경31133 (1)
소재지: 전북특별자치도 김제시 금산면 청도리 산221-2
용도: 임야
감정가: 23,278,910원
토지면적: 37,896.00㎡ (약 11,464.74평)
매각대상: 토지일부지분매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 기OOOOO
특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고
주의사항: 지분매각(공유자 우선매수권 행사 1회 제한)
1.2. 입지조건
본 물건은 전북특별자치도 김제시 금산면 청도리 일대에 위치하며, 금평저수지 서측 및 제비산 남서측/남동측 인근에 자리하고 있습니다.
주변으로는 마을, 근린생활시설(음식점, 카페 등), 농경지, 그리고 임야(자연림)가 혼재되어 있습니다. 지방도변에 위치하며 유원지 인근의 산간부에 속해 있어, 자연 경관이 뛰어나고 한적한 분위기를 느낄 수 있는 지역입니다.
교통으로는 712번 지방도(우림로)와 모악로변에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 해당 지역의 접근성은 차량 중심으로 이루어질 것으로 보입니다.
기호2 토지는 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 기호3 토지는 남측으로 전 구간에 걸쳐 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진입은 원활한 편입니다.
토지는 부정형의 급경사(평균 경사도 약 18도) 지형을 이루고 있으며, 자연림 외에 묘역(납골당 1식, 분묘 10기)이 산재해 있습니다. 또한, 일부는 밭(전)으로 이용 가능하고, 약 1.9% 면적은 마을 내 대지로 이용되며 3세대의 주택 및 부속 건물이 소재하는 것으로 파악됩니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.
소유자이자 채무자는 김OO님이며, 채권자는 기OOOOO님입니다.
매각 대상은 토지의 일부 지분만 해당하므로, 해당 토지의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 공유 지분권자 중 한 명이 되는 것입니다.
본 건의 특이사항으로는 '지분매각'과 '공유자우선매수신고'가 있다는 점입니다. 또한, '지분매각(공유자 우선매수권 행사 1회 제한)'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 최고가 매수인이 결정된 후에도 다른 공유자가 동일한 금액으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있으며, 이 권리는 1회만 행사 가능하다는 것을 의미합니다. 따라서 낙찰 후 공유자의 우선매수권 행사 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 물건지가 위치한 지역은 주로 자연림, 농경지, 그리고 소규모 마을이 산재한 전형적인 농산어촌 지역입니다. 따라서 대규모의 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 멀다고 볼 수 있습니다.
주변에 마을 단위의 기본적인 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 일부 존재하여 간단한 편의는 가능할 것으로 보입니다. 하지만 생활에 필요한 주요 편의 시설이나 대형 마트, 병원 등을 이용하기 위해서는 인근 읍면 지역이나 김제시 시내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.
다만, 금평저수지 및 유원지 인근에 위치한다는 점을 고려할 때, 향후 지역 관광 산업의 발전이나 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
1.5. 생활정보
편의시설로는 주변 마을에 소규모 점포들이 존재할 가능성이 높으나, 생활의 편리성을 크게 기대하기는 어렵습니다.
교육시설로는 금산면 소재 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 본 물건지와의 정확한 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.
의료시설은 김제시 인근에 위치한 병원이나 의원 등을 이용해야 할 것으로 보입니다.
본 물건지의 가장 큰 생활 정보는 역시 쾌적한 자연환경입니다. 금평저수지와 제비산 인근에 위치하여 탁월한 자연 경관을 누릴 수 있으며, 등산, 산책, 낚시 등 다양한 여가 활동을 즐기기에 유리한 입지입니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 토지의 일부 지분만 소유하게 되므로, 토지의 이용, 관리, 매각 등 모든 결정 과정에서 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이 과정에서 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.
'공유자 우선매수권 행사 1회 제한' 또한 유의해야 할 사항입니다. 낙찰 결정 이후에도 공유자가 이 권리를 행사하면 낙찰이 무효가 될 수 있으므로, 관련 절차와 시기를 정확히 인지하고 있어야 합니다.
또한, 본 토지는 자연환경보전지역, 공익용산지, 도립공원, 공원자연환경지구 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 형질 변경 등 토지 이용에 매우 엄격한 규제가 적용됩니다. 가축사육제한구역, 접도구역, 영농여건불리농지 등의 추가적인 제한 사항도 존재합니다.
평균 경사도가 약 18도인 급경사 지형이므로, 건축이나 개발을 추진할 경우 상당한 수준의 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.
토지 내에 묘역이 산재해 있다는 점도 고려해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 뿐만 아니라, 향후 이장 등의 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.
감정평가서상 기호1 토지가 '소재불명'으로 기재된 점은 매우 이례적이며, 해당 지번이 실제 존재하지 않거나, 공부상 오류, 혹은 다른 문제가 있을 가능성을 시사합니다. 이는 전체 토지의 가치 평가 및 관리 계획 수립에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 전북 김제시의 아름다운 자연 속에 위치한 임야의 일부 지분을 매각하는 건입니다. 금평저수지와 제비산이라는 천혜의 자연 환경을 배경으로 하고 있으며, 이는 전원생활이나 휴양 목적에는 매우 매력적인 요소입니다.
그러나 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각된다는 점, 공유자 우선매수권이라는 변수, 그리고 자연환경보전지역, 도립공원 등 복합적인 토지 이용 제한, 급경사 지형, 묘역 존재 등 여러 난관이 예상됩니다.
특히, 기호1 토지의 소재불명 문제는 본 건의 신뢰성과 향후 계획에 있어 반드시 해소해야 할 중요한 사안입니다.
이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 단기적인 시세 차익이나 개발을 통한 수익 창출을 목표로 하기보다는, 자연인으로서의 삶을 추구하거나 장기적인 관점에서 산림 자원 관리 등을 고려하는 투자자에게 더 적합할 수 있습니다. 투자를 결정하기 전에는 반드시 공유 관계, 토지 이용 규제, 기호1 토지의 문제점 등을 철저히 조사하고 신중하게 접근해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
뛰어난 자연 경관과 금평저수지, 제비산 등 관광 자원 인접은 이곳을 휴양, 전원생활, 혹은 친환경 관련 사업 부지로서의 잠재력을 가진 곳으로 평가하게 합니다.
향후 지역 관광 산업의 성장이나 관련 시설(캠핑장, 펜션 등) 개발 시, 해당 토지의 가치가 상승할 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.
전체 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있을 수 있으며, 만약 공유자들과 원만하게 협의가 이루어진다면, 지분 매수라는 특성을 활용한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.
엄격한 규제 속에서도, 일부 토지(기호2)가 마을 내 대지 및 주택 부지로 이용되고 있다는 점은, 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토하여 매우 제한적인 범위 내에서의 개발 가능성을 모색해 볼 여지가 있음을 시사합니다. (단, 이는 별도의 법규 검토와 인허가 절차가 필수적입니다.)
법원 정보
전주지방법원 경매2계