나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101383 [1] 부산광역시 사하구 감천동 764-12 전원빌라 12동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '사하구 국민체욱센터' 남서측 인근에 위치하는 전원빌라 12동 3층 302호로서, 주위는 소규모 공동주택 ,근린생활시설, 공장, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 증 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호로서,
(사용승인일자: 1988.10.21)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101383 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 764-12 전원빌라 12동 3층302호

건물명: 전원빌라 12동 302호

용도: 다세대주택

감정가: 45,000,000원 (사천오백만원)

토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

토지지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물면적: 37.11㎡ (약 11.23평)

건물지분: 37.11㎡ (약 11.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물대장상 사용승인일자: 1988년 10월 21일

토지이용계획: 준공업지역

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '사하구 국민체육센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 공장, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

권리관계:

* 말소기준권리: 2020년 7월 2일 접수된 중구중앙새마을금고의 근저당권 (39,000,000원)

* 경매개시결정: 2025년 4월 30일 접수된 중부산새마을금고의 임의경매 (25,890,240원)

* 위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수주의사항:

* 대항력 있는 임차인: 신성희 (전입일자: 1996.07.11)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 임차인 신성희는 대항력이 있으나, 제공된 정보 상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이러한 0원이라는 금액은 통상적인 임대차 계약과 상이할 수 있어, 실제 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 반드시 필요하며, 이에 따른 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 계산되었습니다.

기타사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 건물 현황: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호 (사용승인일자: 1988.10.21)

4. 상권분석

주변 환경: 본건 소재지는 소규모 공동주택과 더불어 근린생활시설, 공장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 지역 내에서는 전원빌라로서의 주거 기능을 하고 있음.

상업시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

5. 생활정보

편의시설: '사하구 국민체육센터'가 인근에 위치하여 체육시설 이용이 용이함.

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 정류장이 인근에 소재함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 신성희의 존재는 잠재적 리스크 요인임. 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 실제 임대차 관계에 대한 명확한 확인 없이 입찰 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음.

건물 노후: 1988년 건축물로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4,500만원입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 감정가는 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 특히 전용면적 11.23평 대비 감정가 4,500만원은 최근 거래 사례 (JSON 정보 분석)와 비교 시 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 금액은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 철저한 검증이 요구됩니다. 건축 연도가 1988년으로 노후화되었으나, 준공업지역에 위치하며 인근에 편의시설이 있어 주거 가치는 유지될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

저평가 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가를 고려했을 때, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있음.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 명확한 권리 인수가 가능함 (단, 임차인 부분은 별도 확인 필수).

낮은 인수 보증금: 임차인의 인수 보증금이 0원으로 계산되어, 추가적인 자금 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

주변 시세 분석 (JSON 정보 기반):

* 최근 매매 사례 (2026년 3월): 42.31㎡ (약 12.80평) 연립, 1층, 6,500만원 (약 50.8만원/평)

* 최근 매매 사례 (2026년 3월): 57.29㎡ (약 17.33평) 연립, 3층, 5,900만원 (약 34.0만원/평)

* 본건 건물 면적: 37.11㎡ (약 11.23평)

* 감정가 기준 평당가: 4,500만원 / 11.23평 ≈ 39.98만원/평

종합 의견: 감정가는 4,500만원이며, 평당가 역시 유사 물건과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원)와 건물 노후도 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위:

* 최소 입찰가: 감정가의 80% 수준 = 36,000,000원

* 적정 입찰가: 감정가 ~ 감정가의 110% 수준 = 45,000,000원 ~ 49,500,000원

* 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후, 시세 대비 저평가되었다고 판단될 경우 50,000,000원 ~ 55,000,000원까지도 고려해볼 수 있으나, 임차인 리스크를 감안하여 안정적인 수익률 확보를 위해 48,000,000원 이하로 입찰하는 것을 추천합니다.

최종 제안 입찰가: 47,000,000원 (사천칠백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.