나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1536 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 95-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 '부산대신중학교' 동측 인근에 위치하며 부근은
아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 약 1.5미터 폭의 골목길을 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-12), 고도지구(36M이하), 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보
호에 관한 법률> 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 ; 미상,
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 단층 구조로서(사용승인일:1985.06.29),
외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인팅
내벽: 벽지도배 등마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수 설비, 도시가스설비, 개별난방 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물(별첨 지적 및 건물 개황도 참조. 기호 ㄱ)은 부합물 혹은
종물로 판단되어 실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경1536 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 95-3

용도: 단독주택

감정가: 72,342,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

건물제시외면적: 2.00㎡ (약 0.60평)

총 건물면적: 26.14㎡ (약 7.90평)

1.3. 매각 대상 및 주의사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가에 소재하며, '부산대신중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 직접 접근은 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 사다리형으로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

남동측으로 약 1.5미터 폭의 골목길을 통해 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(36M 이하), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 소유권 변동:

* 정남종 (2012-03-02 소유권 이전)

* 김천 (2019-06-25 소유권 이전)

* 압류 및 경매 개시:

* 신한카드 가압류 (2024-04-01, 6,026,912원) - 말소기준권리

* 신한은행 가압류 (2024-05-10, 24,313,953원)

* 신한은행 강제경매 (2025-04-30, 26,644,467원) - 본 경매 사건의 채권자

* 등기부채권 총액: 30,340,865원

3.2. 말소기준권리

신한카드의 가압류 (2024-04-01 접수)가 말소기준권리이며, 경매 절차가 완료되면 해당 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (인접 지역 연립/다세대/빌라 매매 사례 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 23,600만원 (2.36억), 전용면적 72.97㎡ (약 22.07평), 2011년식, 평당 약 106.9만원 (㎡당 약 323.4만원)

* 2026년 3월 거래: 8,500만원 (8500만), 전용면적 76.17㎡ (약 23.04평), 1994년식, 평당 약 36.9만원 (㎡당 약 111.6만원)

* 2026년 5월 거래: 4,900만원 (4900만), 전용면적 75.78㎡ (약 22.92평), 2003년식, 평당 약 21.4만원 (㎡당 약 64.7만원)

상기 사례들은 연립, 다세대, 빌라 유형으로, 본건 단독주택과는 건물의 구조 및 규모에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가는 72,342,000원이며, 건물 면적 기준 ㎡당 약 299.7만원, 토지 면적 기준 ㎡당 약 180.9만원으로 평가되었습니다. 주변 유사 유형의 건물 거래가 중구난방인 경향을 보이며, 연식 및 가격 편차가 큽니다. 본건은 단독주택으로서 개별 가치가 있을 수 있으나, 제시된 주변 실거래가는 참고용으로 활용해야 합니다.

4.2. 주변 시설

주변에 부산대신중학교 등 교육 시설과 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 인근 시내버스정류장 이용 가능.

* 교육시설: 부산대신중학교 인근 위치.

* 기타: 주거지로서 필요한 근린생활시설이 주변에 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 차량 접근성 제한

본건까지 차량 직접 접근이 불가하여 편의성이 다소 떨어질 수 있습니다.

6.2. 좁은 골목길 접근

남동측 1.5미터 폭의 골목길을 통해 출입해야 하므로, 대형 차량 통행 및 이사 등 이동에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

고도지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정으로 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

1985년 6월 29일 사용 승인된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 정확한 현황 파악이 필요합니다. 다만, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 이에 대한 정확한 확인은 현장 답사를 통해 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가에 위치한 단독주택으로, 소규모 토지 위에 건축된 소형 주택입니다. 주변에 학교와 주거시설이 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있으나, 차량 접근이 어렵고 좁은 골목길을 이용해야 하는 단점이 있습니다. 건물은 1985년에 건축되어 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 여러 건의 가압류 및 강제경매가 설정되어 있으며, 신한은행이 채권자로서 경매를 신청하였습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 가격 편차가 크고 물건 유형이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 감정가는 72,342,000원이며, 이는 토지 및 건물 가치를 종합적으로 평가한 금액입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 단독주택의 희소성

서대신동 지역에서 소형 단독주택 부지는 상대적으로 희소성이 있을 수 있습니다.

8.2. 주거지로서의 입지

학교 및 주거 시설이 인근에 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

8.3. 낮은 부채 규모

전체 채권 총액이 감정가 대비 상대적으로 크지 않아 경매 진행에 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례와 본건 단독주택의 감정가(72,342,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 다음과 같은 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 거래가액은 4,900만원에서 23,600만원까지 매우 넓게 분포되어 있으며, 이는 거래 시점, 건물 연식, 면적, 관리 상태 등에 따라 큰 차이를 보입니다. 본건 단독주택은 토지 40㎡, 건물 24.14㎡(제시외 포함)의 소형 주택입니다.

본건의 감정가가 72,342,000원인 점을 감안하여, 보수적인 접근 시 감정가의 70%~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

제시된 정보를 바탕으로 판단 시, 예상 입찰가는 약 50,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 이는 주변 시세 대비 본건의 개별적 가치, 건물 노후도, 차량 접근성 제한 등의 요소를 반영한 예상 범위입니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.