나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30822 [1] 경상남도 진주시 내동면 독산리 1104 남강휴먼빌아파트 110동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30822 [1] 경상남도 진주시 내동면 독산리 1104 남강휴먼빌아파트 110동 4층401호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경30822
• 주소: 경상남도 진주시 내동면 독산리 1104 남강휴먼빌아파트 110동 4층401호
• 용도: 아파트

진주지원 경매2계 2025타경30822 | 소재지: 경상남도 진주시 내동면 독산리 1104 남강휴먼빌아파트 110동 4층401호 | 감정가: 496,000,000원 | 최저가: 496,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30822 (1)

소재지: 경상남도 진주시 내동면 독산리 1104 남강휴먼빌아파트 110동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 496,000,000 원

토지 면적: 77.95㎡ (약 23.58평)

건물 면적: 158.92㎡ (약 48.07평) (공급면적 추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 소OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 진주시 내동면 독산리, 내동면사무소 북서측 인근에 소재하는 남강휴먼빌아파트 제110동 제4층 제401호입니다. 부근은 면소재지 내 주택지대로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 환경은 대체로 보통인 편입니다. [cite: Appraisal]

1.2. 2.교통 상황

본 건까지 자동차 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 사정은 비교적 보통인 편입니다. [cite: Appraisal]

1.2. 3.건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조) 지하2층 지상27층 건물 내 4층 401호로, 2010년 3월 31일에 사용승인을 득한 약 916세대 규모의 아파트 단지 내에 위치합니다. 외벽은 외장용 석판 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 2중 창호에 유리 끼우기 마감으로, 현상은 보통인 편입니다. [cite: Appraisal]

1.2. 4.이용 상태

본 건은 주거용 아파트로 이용되고 있습니다. [cite: Appraisal]

1.2. 5.설비 내역

급배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기, 소방 설비 등 아파트로서 기본적 설비를 갖추고 있습니다. [cite: Appraisal]

1.2. 6.토지 이용 상태 및 도로

대지권의 목적인 토지는 삼각형 모양의 토지로 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 삼면이 도로에 접하고 있으며, 남서측으로 단지 내 출입로가 개설되어 있습니다. [cite: Appraisal]

1.2. 7.토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 완충녹지(완충녹지04), 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(내동초등학교, 내동초등학교병설유치원)에 해당합니다. [cite: Appraisal]

1.2. 8.기타 참고 사항 (내부 조사 불가, 임대 관계 미확인)

내부 조사를 위한 2차례 방문에도 불구하고 폐문 등으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문, 외부 관찰, 인근 선례 등을 종합하여 개략적으로 평가되었습니다. 소유자가 거주 중인 것으로 탐문되나 임대 관계는 확인되지 않았습니다. [cite: Appraisal]

1.3. 입지 조건

1.3. 1.주변 환경

본 건이 위치한 진주시 내동면 독산리는 면소재지 내 주택지대와 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교 주택지대입니다. [cite: Appraisal]

1.3. 2.교통 및 접근성

자동차 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. [cite: Appraisal]

1.3. 3.생활 편의 시설

남강휴먼빌아파트 단지는 비교적 규모가 큰 편이나, 병원, 마트, 학원 등 주요 생활 편의 시설은 자동차를 이용하여 접근해야 하는 것으로 파악됩니다.

1.3. 4.교육 시설

단지 바로 건너편에 육교로 연결되는 내동초등학교가 도보 약 5분 거리에 위치해 있어 초등 교육 환경은 양호합니다. 또한, 내동초등학교병설유치원 역시 인근에 소재합니다. [cite: Appraisal]

1.4. 권리 분석

1.4. 1.권리 관계 (임의경매 특성)

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매의 경우, 통상적으로 채권자가 담보권을 실행하는 것으로, 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 선순위 담보물권 외의 권리(후순위 임차권, 근저당 등)는 소멸되는 것이 일반적입니다. 그러나 낙찰자는 잔여 유치권, 법정지상권 등 특수 권리가 있는지에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 2.주의사항 (현황 조사 결과)

감정평가 과정에서 내부 조사가 불가능하였으며, 임대 관계 또한 확인되지 않았습니다. 따라서 현황 파악을 위한 방문 조사 및 임차인, 점유자 등과의 관계 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1.인근 상업 시설

본 건은 주로 주거 단지 위주로 형성되어 있으며, 단지 내 상가나 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 추정되나, 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

1.5. 2.유동 인구 및 소비 성향 (간략 추정)

주거 지역으로서 주민들의 소비 활동이 이루어지며, 비교적 안정적인 소비 성향을 보일 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 상권으로의 접근성이 다소 떨어져 지역 내 소비력은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1.주거 환경

약 916세대로 구성된 대규모 아파트 단지로, 기본적인 주거 편의 시설과 관리 시스템을 갖추고 있습니다.

1.6. 2.주요 편의 시설 접근성

내동초등학교는 도보로 통학 가능하나, 그 외 병원, 대형마트, 학원 등은 차량을 이용해야 접근이 용이한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.내부 조사 불가로 인한 현황 파악의 어려움

감정평가 당시 내부 조사가 불가능하였고, 현재에도 내부 상태, 구조, 마감재 등에 대한 정확한 파악이 어려운 상황입니다. 이는 향후 수리비나 하자 발생 시 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

1.7. 2.토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 완충녹지, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제를 받습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으며, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. [cite: Appraisal]

1.7. 3.주변 혐오시설 유무

진주시 내동면은 과거부터 쓰레기 매립장, 재활용선별장, 음식물 쓰레기 처리장, 공동묘지 등이 위치하여 혐오시설 집적 지역으로 알려져 있습니다. 최근에는 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 처리 시설 설치 추진 등으로 주민들의 강력한 반발이 이어지고 있어, 주거 환경에 대한 부정적 영향과 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 부동산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1.물건 개요

본 물건은 진주시 내동면에 위치한 남강휴먼빌 아파트 110동 4층 401호로, 2010년에 건축된 대단지 아파트입니다. 총 감정가는 496,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.8. 2.투자가치 평가

진주 시내 접근성이 양호하고 내동초등학교가 인접해 있다는 장점이 있으나, 생활 편의 시설 이용 시 차량이 필요하며, 특히 내동면 지역의 혐오시설 집적 및 추가 설치 논란은 주거 환경의 질과 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 내부 조사 불가로 인한 현황 미확인도 투자 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 감정가와 실제 거래가 사이에 차이가 있을 수 있으므로, 정확한 시세 파악 및 현장 방문을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.잠재적 가치

대규모 단지 내의 아파트로, 향후 지역 개발이나 교통망 개선 시 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다. 또한, 임의경매 물건으로서 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 2.기타 고려 사항

혐오시설 관련 이슈는 해당 지역의 부동산 가치에 장기적으로 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 뉴스와 주민 동향을 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다. 내부 조사 가능 시점을 확인하여 물건의 정확한 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

진주지원 경매2계