나이스옥션 법원경매 진주 2025타경687 [1] 경상남도 남해군 남면 상가리 370 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2) : 본건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 남구마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.
기호(3),(4) : 본건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 배당소류지 서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1)~(4) 공히 차량출입은 불가능하고, 인근에 지방도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지내 대체로 평탄한 토지로, 현황 주거나지임.(감나무 식재되어 있음)
기호(2) : 사다리형의 평지로, 현황 전으로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 완경사지내 대체로 평탄한 토지로, 현황 전(휴경)으로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경) 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 도보로 접근이 가능함.
기호(2) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 톻해 소형 농기계진입은 가능함.
기호(3),(4) : 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(상가)<하수도법>, <추가기재>일부주거개발진흥지구.
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(상가)<하수도법>, <추가기재>일부 주거개발진흥지구.
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 제시외수목(감나무 7주) 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-제시외수목[감정서상 ‘ㄱ’] 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경687 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 상가리 370

용도: 대지

감정가: 11,274,000원

토지면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

제시외수목[감정서상 ‘ㄱ’]이 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 남구마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다. 또한, 일부 필지는 배당소류지 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 관광지로는 다랭이마을, 금산(보리암), 독일마을 등이 있으며, 이는 지역 관광 및 문화 활동에 대한 접근성을 시사합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하지 않으나, 인근에 지방도가 지나고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지의 경우 차량 출입이 불가능하며, 인접지를 통해 도보로 접근 가능합니다. 기호(2) 토지는 인접지를 통해 소형 농기계 진입이 가능합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용상태

본건은 여러 필지의 토지로 구성되어 있으며, 각 필지의 이용상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1): 부정형의 완경사지 내 대체로 평탄한 토지로, 현황 주거나지이며 감나무가 식재되어 있습니다.

* 기호(2): 사다리형의 평지로, 현황 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호(3): 부정형의 완경사지 내 대체로 평탄한 토지로, 현황 전(휴경)으로 이용 중입니다.

* 기호(4): 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경) 및 자연림으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

지적도상 모든 필지는 맹지입니다. 기호(1)은 인접지를 통해 도보 접근이 가능하며, 기호(2)는 인접지를 통해 소형 농기계 진입이 가능합니다. 기호(3)과 (4)는 지적도상 맹지로, 인접지를 통한 접근성만 확보될 것으로 보입니다. 맹지는 건축법상 도로에 접하지 않아 건축허가가 나지 않으며, 진입로 확보를 위한 추가 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역, 일부주거개발진흥지구.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 하수처리구역, 일부 주거개발진흥지구.

* 기호(3), (4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 역사문화환경보존지역(300미터), 해안경관관리지역.

남해군의 경우 경관조례 등으로 인해 일부 지역에 건축 규제가 있을 수 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9)입니다. 이보다 늦게 설정된 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 등은 일반적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기 내역

* 소유권 이전: 박복선 (2005-12-28), 김민균 (2020-03-02, 증여)

* 근저당권:

* 엠씨아이대부주식회사 (2020-12-07, 금91,000,000원) - 말소기준권리

* 이옥희 (2021-11-15, 금60,000,000원) - 말소

* 김복희 (2021-11-24, 금20,000,000원) - 말소

* 정실광 (2023-05-15, 금150,000,000원) - 말소

* 지상권 설정: 서김해새마을금고 (2020-12-07) - 말소, 엠씨아이대부주식회사 (2025-08-28) - 말소

* 가압류:

* 경북신용보증재단 (2025-03-25, 금66,965,000원) - 말소

* 포항수산업협동조합 (2025-05-09, 금18,255,270원) - 말소

* 농림수산업자 (2025-05-12, 금274,262,110원) - 말소

* 임의경매개시결정: 서김해새마을금고 (2025-05-01)

3.3. 등기부채권 총액

총 680,482,380원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에는 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권’으로 기재되어 있으나, 등기부상 모든 지상권 관련 기록(을10, 을10-1)은 '말소'로 표시되어 있습니다. 이는 권리 분석 시 추가 확인이 필요한 부분이며, 만약 실제 인수해야 하는 지상권이 존재한다면 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 지방도변에 위치한 농촌 취락 및 농경지대입니다. 남해군은 아름다운 자연경관과 관광 명소로 알려져 있으나, 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 복합 상권보다는 전원생활 및 관광 관련 시설이 발달한 편입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변 관광지(다랭이마을, 독일마을 등) 접근성을 고려할 때, 농촌 체험 마을, 소규모 펜션, 전원주택 부지 등으로 개발 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 농지법 및 지역별 개발 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본건은 농촌 지역에 위치하여 도심의 다양한 편의시설과는 거리가 있습니다. 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 남해읍 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 원활하지 않은 점은 생활 편의시설 접근에 제약을 줄 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주위는 농경지와 산림으로 이루어져 있으며, 조용한 전원생활 환경을 제공합니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 나타나지 않았으나, 남해군 에코파크 등 환경기초시설이 혐오시설 인식을 벗어나기 위한 노력을 하고 있다는 점은 주목할 만합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

모든 필지가 맹지이므로 건축 또는 개발 시 인접 토지 소유자의 토지 사용 승낙을 받거나, 별도의 진입로를 확보해야 하는 번거로움과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 제한이 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 문화재 보호를 위한 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 해안경관관리지역: 경관 보전을 위한 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 농지 관련 규제: 농지법에 따른 경작 의무 및 취득 자격 요건을 준수해야 하며, 남해군과 같이 농촌 지역의 고령화 및 영세 농가의 어려움으로 인한 농지 관련 정책 변화에 주의할 필요가 있습니다.

6.3. '소멸되지 않는 권리'에 대한 불확실성

물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 명시와 등기부상 '말소' 표기 간의 불일치는 추가 확인이 필요한 리스크입니다.

6.4. 진입로 확보의 어려움

차량 출입이 불가능한 필지(기호 1)가 있어, 일상생활 및 향후 개발 시 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남면 상가리에 위치한 대지로서, 감정가는 11,274,000원이며 토지 면적은 116.00㎡입니다. 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 주변 관광지와의 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 모든 필지가 맹지이고 차량 출입이 제한되는 점, 그리고 여러 토지 이용 제한 사항은 개발 및 활용에 있어 중요한 고려 요소입니다. 특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불확실성은 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 상대적으로 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

* 주변 관광지 인접: 다랭이마을, 독일마을 등 남해군의 유명 관광지와 근접해 있어 관광객 대상 사업(펜션, 체험장 등) 개발 시 잠재적 가치가 있습니다.

* 농촌 및 자연 친화적 환경: 조용한 전원생활을 선호하거나, 귀농·귀촌 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 인근 유사 토지의 실거래가, 경매 시장 동향, 해당 토지의 구체적인 개발 가능성 및 제약 사항, 그리고 '소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인 여부에 따라 결정될 것입니다. 맹지 해소 방안 및 관련 비용, 지역별 건축 규제, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.