나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20563 [1] 경상남도 의령군 유곡면 오목리 780-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 의령군 유곡면 오목리 소재 '신오목마을' 남측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 마을주변 농경지, 임야,
과수원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 및 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1),2): 완경사지대내 부정형의 토지로서, 현황 휴경지 및 묘지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1): 지적도상 맹지임.
일련번호2): 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1),2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항' 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-현황 휴경지 및 묘지 등으로 이용 중이며, 지상에 소재하는 활잡목 등을 포함하여 평가함.
-지상에 분묘가 소재(분묘기지권 성립여부 불분명)하며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다는 유곡면사무소의 사실조회회신 제출됨.
-목록1. 지적도상 맹지임.
-목록2. 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 농로와 접함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20563 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

감정가: 4,698,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 의령군 유곡면 오목리 780-2

용도: 전 (밭)

토지면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2.3. 특이사항

경매구분상 일괄매각으로 표기되어 있으나, 건물은 매각 대상에 포함되지 않음.

농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수).

분묘기지권 존재 가능성 있음.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

경상남도 의령군 유곡면 오목리 소재 '신오목마을' 남측 인근에 위치하며, 주변은 마을을 중심으로 농경지, 임야, 과수원 등이 혼재된 농촌 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통 및 접근성

차량으로 대상 물건 및 인근까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

하지만 목록1 토지는 지적도상 맹지로서 차량 접근이 어려울 수 있음. 목록2 토지는 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 농로와 접함.

3.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 완경사지에 위치한 부정형 토지이며, 현재 휴경지 및 묘지로 이용 중임.

토지이용계획상 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

갑1 (1995-03-13): 소유권 이전 (최문옥)

갑2 (2021-11-19): 소유권 이전 (전은비, 상속)

갑5 (2025-04-29): 강제경매 (서울보증보험주식회사, 10,000,000원) - 말소기준권리

4.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

특별한 언급이 없으므로, 말소기준권리(강제경매)를 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 해당 물건에 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 물건은 농촌 지역의 농경지로서 상업적 상권 형성은 미미함. 주변은 농경지 및 산림이 주를 이루어 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 지역임.

5.2. 생활 편의시설

가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, '신오목마을' 인근에 위치하여 기본적인 마을 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됨. 본건 토지는 '전' 용도의 농지이므로, 낙찰 후 관련 서류(농업경영계획서 등)를 구비하여 관할 읍·면사무소에 발급 신청해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수될 수 있음.

6.2. 분묘기지권 성립 여부 불분명

토지 지상에 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 토지 사용이 제한될 수 있으며, 이는 향후 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있음. 감정평가 시 이러한 사항을 감안하여 평가되었으나, 취득 후 법적 검토가 필요함.

6.3. 맹지 (목록1)

목록1 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로에 직접 접하지 않아 차량 진입 및 이용에 제약이 클 수 있음. 이는 추후 건축 또는 이용 시 큰 걸림돌이 될 수 있음.

6.4. 토지 현황 변경 및 원상회복 명령 가능성

전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있음. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음.

6.5. 가축 사육 제한 구역

생산관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 모든 축종의 사육이 제한됨.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 의령군의 농촌 지역에 위치한 밭 토지로서, 감정가는 4,698,000원으로 비교적 저렴하게 책정되어 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야 등이 혼재하는 한적한 농촌 지역입니다.

다만, 본건 토지는 목록1의 경우 지적도상 맹지라는 접근성의 큰 문제점을 가지고 있으며, 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여부에 대한 법적 불확실성이 존재합니다. 또한, 농지 취득 시 반드시 필요한 농지취득자격증명 발급 및 제출 의무가 있어, 이를 충족시키지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 가축사육 제한 등 토지이용에 있어서도 제약사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 감정가가 상대적으로 낮아 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 농지 또는 전원생활 부지로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 맹지 및 분묘 문제 해결 전제)

* 향후 지역 개발 계획 등에 따라 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

특히, 맹지 문제 해결 방안, 분묘기지권 관련 법적 검토 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 행정 절차 소요 시간 등을 면밀히 조사한 후, 본인이 감당 가능한 리스크 수준을 고려하여 입찰가를 책정하시기를 권고합니다. 보수적인 관점에서 접근하여, 제시된 감정가 이하에서 시작하여 점진적으로 상향하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.