나이스옥션 법원경매 마산 2025타경211 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 6-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 '내포리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 과수원 및 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 진출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 일부 지상에 제시외물건(㉠/메쉬휀스) 및 제시외수목(㉡,㉢)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-제시외 물건 메쉬휀스(감정평가서상 기호 ㄱ) 및 제시외 수목(감정평가서상 기호 ㄴ, ㄷ) 매각 포함.
-과수원 및 전 등으로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.
-분묘가 소재하며(분묘기지권 성립여부 불분명), 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-지상에 소재하는 분묘는 원상회복명령 처분대상이 될 수 있으며, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다는 구산면사무소의 사실조회회신 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경211 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 6-3

용도: 전

감정가: 115,414,000원

토지면적: 1098.00㎡ (약 332.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 140.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사남농업협동조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 '내포리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지 및 자연림으로 형성되어 있어 전반적으로 조용한 농촌 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지로서 인접지를 통해 진출입이 이루어지고 있습니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

구산면 지역은 해양드라마세트장, 마산로봇랜드, 저도연륙교 등 관광자원을 보유하고 있으며, 5번 국도가 면내를 관통하여 교통망이 확충되고 있습니다.

주변에 마을회관, 경로당 등 생활 기반 시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 자연환경보전지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권 변동은 증여를 통해 이루어졌습니다.

최선순순위 권리는 2019년 7월 4일 접수된 사남농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 본 경매는 이 근저당권에 의한 임의경매입니다.

말소기준권리(2019년 7월 4일 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 이는 인수할 임차인이 없거나, 인수하더라도 보증금이 없는 경우를 의미하나, 임대관계 미상이라는 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 자연림으로 둘러싸인 전(밭)으로, 현재 과수원 및 전 등으로 이용 중입니다. 따라서 일반적인 상업용 상권 분석은 제한적입니다.

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 농산물 유통 및 판매와 관련된 소규모 경제 활동이 있을 수 있습니다.

구산면은 관광 자원(로봇랜드, 해양드라마세트장 등)이 개발되고 있어, 장기적으로 지역 경제 활성화 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 구산면 내포리는 농촌 지역으로, 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

인근에 마을회관, 경로당 등이 소재하여 지역 주민들의 커뮤니티 공간으로 활용될 수 있습니다.

차량 이용 시 창원 시내 및 마산 시내로 접근 가능하며, 5번 국도를 통해 주변 지역으로 이동이 용이합니다.

초등학교, 중학교 등 교육 시설은 면 소재지에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건은 농지(전)이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 구산면사무소에서도 이 점을 확인해주었습니다.

분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 감정평가액은 이를 감안한 금액이나, 취득 후 분묘 관련 분쟁 및 원상회복 명령 대상이 될 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 진입로 확보가 필요하며, 이로 인해 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

제시외 물건: 메쉬휀스 및 수목이 제시외 물건으로 포함되어 있으나, 이에 대한 별도 명확한 인수인수 조건은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농업 진흥 지역 내 맹지이며, 분묘가 소재하고 농지취득자격증명이 필요한 점 등 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 다만, 감정가는 1억 1,541만 4천원이며, 토지 면적이 1098㎡(약 332평)으로 비교적 넓은 편입니다. 또한, 창원시 마산합포구 구산면 지역은 향후 관광 개발 가능성과 농업 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 단순하여 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 1098㎡(약 332평)의 토지는 농업용 또는 전원생활 부지로 활용 가능성이 있습니다.

지역 개발 잠재력: 구산면은 마산로봇랜드, 해양드라마세트장 등 관광 자원이 있고, 향후 개발 가능성이 있습니다.

단순한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,414,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

주변 유사 토지 거래 사례 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 분묘 소재 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준인 약 9,200만원 ~ 11,500만원 사이에서 결정될 수 있습니다. 이는 일반적인 시세 및 경매 동향을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더 면밀한 시세 조사와 현장 답사를 통해 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경211 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 6-3

용도: 전

감정가: 115,414,000원

토지면적: 1098.00㎡ (약 332.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 140.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사남농업협동조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 '내포리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지 및 자연림으로 형성되어 있어 전반적으로 조용한 농촌 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지로서 인접지를 통해 진출입이 이루어지고 있습니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

구산면 지역은 해양드라마세트장, 마산로봇랜드, 저도연륙교 등 관광자원을 보유하고 있으며, 5번 국도가 면내를 관통하여 교통망이 확충되고 있습니다.

주변에 마을회관, 경로당 등 생활 기반 시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 자연환경보전지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권 변동은 증여를 통해 이루어졌습니다.

최선순순위 권리는 2019년 7월 4일 접수된 사남농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 본 경매는 이 근저당권에 의한 임의경매입니다.

말소기준권리(2019년 7월 4일 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 이는 인수할 임차인이 없거나, 인수하더라도 보증금이 없는 경우를 의미하나, 임대관계 미상이라는 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 자연림으로 둘러싸인 전(밭)으로, 현재 과수원 및 전 등으로 이용 중입니다. 따라서 일반적인 상업용 상권 분석은 제한적입니다.

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 농산물 유통 및 판매와 관련된 소규모 경제 활동이 있을 수 있습니다.

구산면은 관광 자원(로봇랜드, 해양드라마세트장 등)이 개발되고 있어, 장기적으로 지역 경제 활성화 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 구산면 내포리는 농촌 지역으로, 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

인근에 마을회관, 경로당 등이 소재하여 지역 주민들의 커뮤니티 공간으로 활용될 수 있습니다.

차량 이용 시 창원 시내 및 마산 시내로 접근 가능하며, 5번 국도를 통해 주변 지역으로 이동이 용이합니다.

초등학교, 중학교 등 교육 시설은 면 소재지에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건은 농지(전)이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 구산면사무소에서도 이 점을 확인해주었습니다.

분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 감정평가액은 이를 감안한 금액이나, 취득 후 분묘 관련 분쟁 및 원상회복 명령 대상이 될 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 진입로 확보가 필요하며, 이로 인해 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

제시외 물건: 메쉬휀스 및 수목이 제시외 물건으로 포함되어 있으나, 이에 대한 별도 명확한 인수인수 조건은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농업 진흥 지역 내 맹지이며, 분묘가 소재하고 농지취득자격증명이 필요한 점 등 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 다만, 감정가는 1억 1,541만 4천원이며, 토지 면적이 1098㎡(약 332평)으로 비교적 넓은 편입니다. 또한, 창원시 마산합포구 구산면 지역은 향후 관광 개발 가능성과 농업 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 단순하여 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 1098㎡(약 332평)의 토지는 농업용 또는 전원생활 부지로 활용 가능성이 있습니다.

지역 개발 잠재력: 구산면은 마산로봇랜드, 해양드라마세트장 등 관광 자원이 있고, 향후 개발 가능성이 있습니다.

단순한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,414,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

주변 유사 토지 거래 사례 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 분묘 소재 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준인 약 9,200만원 ~ 11,500만원 사이에서 결정될 수 있습니다. 이는 일반적인 시세 및 경매 동향을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더 면밀한 시세 조사와 현장 답사를 통해 결정해야 합니다.

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