나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20558 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 47 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주거나지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20558 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 47

용도: 대지 (주거나지)

토지면적: 70.50㎡ (약 21.3평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가 현황

감정가: 107,160,000원

1.4. 특이사항

중복병합사건

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2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 위치하고 있으며, 과거 경상남도 최대 번화가였던 창동 및 마산 어시장, 통술·복어·아귀찜 등의 먹거리로 유명한 오동동 상권과 인접해 있습니다. 현재는 과거의 명성에 비해 상권이 쇠퇴한 편이나, 예술촌 조성 등 도시재생 사업을 통해 부활을 시도하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

주요 간선도로인 합포로 인근에 위치하고 있어 시내 접근성이 양호합니다. 버스정류장이 인근에 위치하며, 다양한 시내버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 고속도로나 철도역과의 직접적인 연결성은 확인이 필요합니다.

2.3. 도로 상태

정확한 정보는 부족하나, 일반적인 도시 지역의 대지로 보아 인접 도로 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 '주거나지'로 표기되어 있어, 주거 용도로 활용 가능한 토지입니다. 토지이용계획 및 기타 제한사항에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

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3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 2013-10-24 소유권이전 (김수정)

* 갑3: 2016-03-28 소유권이전 (김선호, 매매)

* 을5: 2016-05-27 근저당권 (농협은행주식회사, 222,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 2016-05-27 지상권설정 (농협은행주식회사, 말소)

* 갑4: 2025-04-28 가압류 (농협은행, 100,493,511원, 말소)

* 갑5: 2025-04-29 임의경매개시결정 (농협은행, 190,187,743원, 말소) - 본 경매 사건

* 갑6: 2025-05-22 가압류 (안덕신용협동조합, 15,818,873원, 말소)

총 등기부채권액: 338,312,384원

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매의 말소기준권리는 2016년 5월 27일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5)입니다. 이에 따라 해당 근저당권 및 그 이후에 등기된 모든 권리 (을6, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 기재사항이 있으나, 등기부 요약상 지상권(을6)은 '말소'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 이미 말소되었거나, 혹은 별도의 해석이 필요할 수 있어 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 모든 후순위 권리는 소멸 대상입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

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4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본 물건이 소재한 오동동 일대는 마산 어시장, 통술 거리, 아구찜 거리 등으로 유명하며, 과거에는 매우 활발한 상권을 형성하였으나 현재는 쇠퇴하였습니다. 하지만 창동 예술촌 조성 등 도시 재생 사업이 진행되면서 지역 활성화를 꾀하고 있으며, 이마트 마산점, 롯데백화점 마산점(폐점 예정) 등 편의시설과 연계된 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

도시 재생 사업 및 문화 행사 등을 통해 상권 활성화를 시도하고 있으나, 주변 지역의 상권 발달 및 백화점 입점 등으로 경쟁 환경이 변화함에 따라 과거와 같은 번화가로의 복귀는 어려울 수 있습니다. 다만, 지역 특색을 살린 문화·관광 상권으로서의 잠재력은 존재합니다.

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5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마산 어시장, 재래시장(부림시장), 이마트 마산점 등 생활 편의시설이 위치해 있습니다. 또한, 다양한 식당과 병원 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

주변에 성호초등학교 등 교육 시설이 있으며, 오동동 문화광장 등이 위치하여 문화 행사 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 오동동 지역이 과거 환락가로도 알려진 바 있어, 해당 지역의 분위기 및 유흥업소 밀집도 등은 직접 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.

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6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 쇠퇴 및 변화

과거 명성에 비해 현재 상권이 쇠퇴한 상태이며, 경쟁 상권의 발달로 인해 활성화에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리사항

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 표기 내용과 등기부상 '말소' 기재가 상이하여, 지상권 관련 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 특성

과거 환락가 등의 영향으로 지역 이미지 및 유흥업소 밀집도 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

6.4. 법적 제약

'주거나지'라는 용도 표기 외에 구체적인 건축 제한 사항이나 토지 이용 관련 법규는 추가 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 위치한 대지(70.50㎡)로, 감정가는 107,160,000원입니다. 과거 마산의 중심 상권이었던 오동동에 위치하며, 마산 어시장, 통술 거리 등 지역 특색을 갖춘 상권과 인접해 있습니다. 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 해당 지역의 상권 쇠퇴, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기와 등기부상 말소 내용의 불일치, 그리고 과거 지역 특성으로 인한 잠재적 리스크는 면밀한 현장 조사와 추가 확인이 필요합니다. 특히, 토지 자체의 개발 가능성이나 주변 환경 변화에 대한 고려가 중요합니다.

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8. 투자 포인트

8.1. 지역 특색 상권

오동동 및 창동 상권은 마산의 역사와 문화를 담고 있으며, 지역 특색을 살린 관광 및 문화 콘텐츠 개발 가능성이 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

상권 쇠퇴로 인해 일시적으로 가격이 하락했을 수 있으나, 장기적인 도시 재생 및 활성화 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 토지로서의 가치

건물이 없는 나대지이므로, 향후 건축 또는 재개발 시 토지 자체의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 권리분석 결과 인수할 보증금이 0원이고, 매각으로 소멸되는 권리가 많아 경매 물건 자체의 부담은 적습니다. 따라서 감정가(107,160,000원)를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 물건의 구체적인 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건과 같이 추가적인 현장 조사가 필요한 물건의 경우, 권리 관계의 불확실성 및 지역 특성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 정확한 시세 및 권리관계를 재확인하고, 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 맞춰 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.