나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20552 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(14)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물내 제1층 제103호 외 13개 호로서,
(사용승인일 : 2024년 04월 04일)
외벽 : 복합판넬, 석재판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어, 석고보드위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 및 세멘몰탈 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(14) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

천정형시스템 냉난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

집기 및 비품이 일부 소재하나 대부분 공실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티 주건축물 제1동 1층 103호

사건번호: 마산지원 2025타경20552 (1)

용도: 근린상가

감정가: 916,000,000원

토지면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

건물면적: 48.38㎡ (약 14.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2024년 04월 04일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2024년 04월 18일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권 외 갑2 가처분 (김재상), 갑3 가압류 (김재상), 갑4 압류 (부산진구), 갑5 가압류 (강일종합건설), 갑6 압류 (창원시), 갑7 가압류 (김진수), 갑8 압류 (부산진세무서장), 갑9 가압류 (최진혁), 갑10 임의경매 (대형기선저인망수산업협동조합) 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주의: 임대차 관계가 미상이고 대부분 공실이라는 점을 감안할 때, 현황 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 대규모 아파트 단지와 주택, 학교, 음식점, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권 지역에 위치하고 있습니다.

주요 시설: 양덕2동행정복지센터가 북동측 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

상권 특성: 배후 주거 단지를 기반으로 한 생활 밀착형 상권의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

교통 시설: 본 건물 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의 시설: 인근 대규모 아파트 단지 내 상업시설 및 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교육 시설: 주변에 한일여자고등학교, 가고파초등학교, 양덕초등학교 등이 위치하여 통학이 편리한 환경입니다.

의료 시설: 차량으로 이동 시 창원경상대학교병원, 마산중앙병원 등 주요 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크: 본건은 현재 집기 및 비품이 일부 소재하나 대부분 공실 상태로 확인되었습니다. 신규 임차인 확보 및 공실 관리가 중요한 리스크 요인입니다.

채무 규모: 본건과 관련된 총 채무 규모(등기부채권 총액)가 약 86억원으로 감정가(9.16억원) 대비 상당한 규모의 채무가 설정되어 있습니다. 이는 부동산 시장 변동에 따라 추가적인 가격 하락 가능성을 시사할 수 있습니다.

권리 복잡성: 다수의 가압류, 압류, 가처분 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 04월에 사용 승인된 신축 상가 건물 내 1층 호실로, 비교적 우수한 입지 조건과 배후 수요를 갖추고 있습니다.

그러나 현재 대부분 공실 상태이며, 채무 규모가 매우 큰 점은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

성공적인 투자를 위해서는 적극적인 임차인 유치 활동과 시장 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 상가: 2024년 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

배후 수요: 주변 대단위 아파트 단지와 주택가의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

접근성: 1층에 위치하여 집객력이 용이하며, 도로 접근성 또한 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 916,000,000원

참고 사항: 본 건은 임차인 보증금 인수 금액이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 목표에 따라 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 실제 입찰가는 주변 시세, 향후 임대수익률, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.