나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7242 [1] 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 262-13 답 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7242 [1] 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 262-13 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경7242 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 262-13 | 감정가: 89,856,000원 | 최저가: 46,006,200원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재의 '답(沓, 논)' 일부 지분 매각 건입니다.

사건번호는 창원지방법원 2024타경7242 (1)이며, 용도는 농경지입니다.

감정가는 89,856,000원으로 산정되었으며, 매각 대상은 토지 일부 지분입니다.

소유자 및 채무자는 '망OOOO'로 기재되어 있으며, 채권자는 진OOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 지분 정보

매각 대상 토지의 총 면적은 1,404.00제곱미터(약 424.71평)입니다.

본 건은 '토지일부지분매각'으로 진행되며, 제공된 정보에 따르면 '토지 지분율: 70200'이 기재되어 있습니다. 이는 전체 면적 대비 약 50% 수준의 지분 면적(702.00제곱미터, 약 212.36평)을 매각하는 것으로 추정됩니다.

제시외 건축물 면적은 70.00제곱미터가 기재되어 있으나, 이는 매각 대상에서 제외됨을 유의해야 합니다.

(참고: 아파트 전용/분양 면적 구분은 본건이 농지이므로 해당되지 않습니다.)

2. 감정평가 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 토지는 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재 “금산초등학교” 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 순수 농경지대로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지의 형태 및 도로 상황

토지의 형태는 인접지와 등고평탄한 사다리형 및 가장형의 토지로, 현재 농경지로 이용 중입니다.

도로 상황은 필지에 따라 다릅니다. 일부 필지는 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 소형차량 및 농기계 출입이 가능하지만, 일부 필지(일련번호(3))는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

가장 중요한 제한 사항은 '개발제한구역' 및 '농업진흥구역'에 해당한다는 점입니다. 이로 인해 토지 이용 및 개발 행위에 있어 강력한 제약을 받습니다. 또한, '상대보호구역'에도 포함되어 있습니다.

3. 입지조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

본 물건은 순수 농경지대에 위치하여 농업용 토지로서의 가치는 있으나, 개발제한구역 및 농업진흥구역이 중첩되어 있어 향후 개발 잠재력은 현저히 낮습니다.

단기적인 시세차익 목적보다는 장기적인 농지 보유 또는 향후 규제 완화에 대한 기대감을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3.2. 생활 정보

교통 상황은 소형차량 및 농기계 출입이 가능한 정도로, 대중교통 이용이나 주요 생활 인프라 접근성은 보통 이하일 것으로 판단됩니다. 이는 토지의 용도(농지) 특성상 개발제한구역 내 순수 농경지이기 때문입니다.

(혐오시설 분석) 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 확인은 불가하나, 특이사항으로 송전선로 부지로 지상에 제시외 구축물(철탑)이 소재함이 명시되어 있습니다. 철탑은 토지 이용에 제한을 주며, 미관상 혐오시설로 작용할 수 있습니다.

3.3. 상권 분석

본 물건은 순수 농경지대로 상업시설이 형성되어 있지 않으므로, 상권 분석은 의미가 없습니다. 토지의 가치는 농업 생산성 및 개발 규제 수준에 의해 결정됩니다.

4. 권리분석 및 리스크 검토

4.1. 권리분석

본 경매는 '부동산임의경매'이며, '토지일부지분매각'이라는 점이 핵심 권리 특성입니다.

가장 큰 특징은 농지법상 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 농취증 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

또한, 공유지분 매각이므로 '공유자우선매수신고'가 가능합니다. 낙찰자는 공유자우선매수권 행사 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 농업인 또는 농업 경영계획이 있는 자만 매수 자격이 주어지므로, 일반 투자자는 취득에 제한이 있습니다.

공유지분 매각: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계(토지 사용, 처분 등)에서 분쟁의 소지가 있습니다.

제시외 구축물(철탑) 존재: 송전선로 철탑이 토지 위에 소재하며, 이는 토지의 효용을 감소시키고 최저매각가격 산정 시 이를 감안한 금액입니다.

제시외 물건 제외: 제시외 수목, 점유자 소유의 농막, 철파이프조 구조물은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리 문제(철거, 보상 등)가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 제한: 공유자우선매수권 행사 후 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 규정이 적용됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 '자연녹지지역', '개발제한구역', '농업진흥구역'이 중첩된 농지(답) 지분 매각 건입니다.

핵심은 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 그리고 송전선로 철탑의 존재입니다. 이는 매수의 진입 장벽과 토지 이용의 제약을 높이는 요인입니다.

순수 농업 목적이나 장기적인 시각으로 접근하는 투자자 또는 기존 공유자에게 적합한 물건으로 판단되며, 토지의 개발을 통한 고수익을 기대하는 투자는 매우 어렵습니다.

5.2. 투자 포인트

농지 보유 목적: 농지연금 또는 농업 경영 목적으로 실수요자가 저렴하게 농지를 확보할 수 있는 기회입니다.

지분 할인 매수 효과: 지분 매각 특성상 전체 토지 가격 대비 할인된 가격으로 접근할 수 있습니다.

자연녹지지역 내 위치: 비록 개발제한구역에 묶여 있으나, 도시지역 내 자연녹지지역이라는 점은 장기적인 관점에서 규제 완화 시 잠재적 가치가 가장 크게 상승할 수 있는 위치적 이점을 내포합니다.

기존 공유자 투자: 기존 공유자라면 시세 대비 저렴하게 자신의 지분을 늘려 소유권을 확보할 수 있는 가장 확실한 기회입니다.

법원 정보

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