나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11404 [1] 경상남도 김해시 외동 916 한덕한신타워아파트 101동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 '외동사거리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 11층 1102호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로서, 폐문부재로 내부이용상황을 확인치 못하였으나, 집합건축물대장등본 건축물현황도상 (방3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니, 현관 등)으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지세 내 지반평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 북서측, 남서측 및 북동측으로 각각 도로와 접하여 있으나, 진출입은 북동측 소재 중로3류를 통하여 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 고도지구(30M), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 김해시 외동 916번지 한덕한신타워아파트 101동 11층 1102호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경11404 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 142,000,000원입니다.

건물 전용면적은 84.98㎡ (약 25.71평)이며, 토지 지분면적은 31.95㎡ (약 9.67평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO이며, 본건은 중복사건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

본 아파트는 1992년 9월 30일에 사용승인되었습니다.

건축물 총괄표제부에 따르면, 해당 아파트 단지는 대지면적 23,861㎡, 연면적 77,250.305㎡ 규모로 공동주택 용도이며, 총 9개 동에 676세대가 거주하고 있습니다. 단지 내 총 주차 대수는 348대 (지하 76대, 지상 294대)입니다.

101동은 18층 건물로, 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로 건축되었으며, 총 72세대가 거주하는 것으로 표제부에 기재되어 있습니다.

본건은 해당 101동의 11층 1102호로, 전용면적은 84.98㎡입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 외동 소재 '외동사거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건이 소재한 아파트 단지는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

본건 아파트 단지는 북서측, 남서측, 북동측으로 도로와 접하고 있으며, 주요 진출입로는 북동측에 위치한 중로3류를 통해 가능합니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(30M)에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2022년 6월 20일 접수된 우리은행의 근저당(채권최고액 110,000,000원)입니다.

등기부등본 상에 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 경매 절차 진행 시 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 채권액은 188,593,210원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 백금주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 25일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 안지은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 1일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 가능한 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 3. 기타 권리사항

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 및 '지상권'은 해당 사항이 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 아파트 매매 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 한덕한신타워아파트(전용면적 84.98㎡ 기준)는 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 4월 17일: 133,000,000원 (19층)

* 2026년 4월 26일: 108,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 5일: 100,000,000원 (81.49㎡, 2층)

최근 84.98㎡ 기준 매매가의 평균은 약 120,500,000원입니다. 본건의 감정가 142,000,000원은 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 2. 아파트 전월세 시세 분석

최근 전월세 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 15일: 보증금 120,000,000원 (84.98㎡, 15층, 월세 0원)

* 2026년 5월 28일: 보증금 100,000,000원 (81.49㎡, 12층, 월세 150,000원)

* 2026년 1월 30일: 보증금 10,000,000원 (145.34㎡, 11층, 월세 1,000,000원)

84. 98㎡ 기준으로는 2025년 11월 거래된 120,000,000원 보증금 건이 유사성이 높습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 단지 정보

한덕한신타워아파트는 1992년 9월에 준공되었으며, 총 676세대로 구성되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 055-337-8682입니다.

1.5. 2. 편의시설 및 구조

본건 아파트는 내부적으로 방 3개, 욕실 2개, 주방, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다. (폐문부재로 내부 직접 확인 불가)

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

1.5. 3. 주변 환경

지도 검색 결과, 김해시 외동 지역은 주거 밀집 지역으로 상업 시설 및 학교 등이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 중복사건

본건은 중복사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행에 있어 변동 사항이 발생하거나 절차가 다소 복잡해질 가능성이 있습니다.

1.6. 2. 건물 노후화

1992년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 하자 발생 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태와 설비 내역을 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동에 위치한 한덕한신타워아파트 101동 11층 1102호로, 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으며, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인이 존재합니다.

중복사건이라는 점은 경매 진행 과정을 더욱 면밀히 주시해야 할 필요성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 김해시 외동 지역의 아파트로, 지역 내 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가와 감정가 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 적정 낙찰가를 산정한다면 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단지 주변으로 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 84.98㎡ 기준 매매가는 평균 약 120,500,000원입니다. 본건의 감정가는 142,000,000원으로, 시세 대비 다소 높게 평가된 점을 고려해야 합니다.

또한, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인으로 인한 수리 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 추가적인 경매 참여 경쟁률 및 본인의 투자 성향을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 및 최근 시세를 기준으로 판단 시 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.