나이스옥션 법원경매 창원 2025타경461 [1] 경상남도 김해시 삼정동 OOOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '김해삼성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 3층건 내, 제3층 제313호로서 일반적 현황은
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 기호1),기호2)는 2필 일단의 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 '공동주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 집합건물 남서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로 및 남동측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

▶대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

▶대지권의 목적인 토지 기호(2)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금 등으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 2025.04.29.자 신청채권자 박정화로부터 갑구 13번 소유권이전청구권가등기(2014.12.03. 등기)는 담보가등기라는 신고서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경461 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼정동 143-19 3층313호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 52,000,000원

* 토지면적: 37.28㎡ (약 11.28평)

* 토지지분: 37.28168830564475㎡ (약 11.28평)

* 건물면적: 51.01㎡ (약 15.43평)

* 건물지분: 51.01㎡ (약 15.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 삼정동 소재 '김해삼성초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 유사 형태의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건이 속한 집합건물은 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 및 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025.04.30.자 박정화 신청 임의경매 (갑구 16번)

* 주요 권리 내역:

* 갑구 12번 (2014.12.03. 접수): 한상윤 소유권이전 (매매)

* 갑구 13번 (2014.12.03. 접수): 박정화 소유권이전청구권 가등기 (증여예약) - *신고서 제출로 담보가등기 추정*

* 갑구 16번 (2025.04.30. 접수): 박정화 임의경매 (40,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014-12-02, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 본 건에서 확인된 임차인(김 )은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 임대차 관계 및 실제 인수 부담 발생 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 주의사항: 신청채권자 박정화로부터 제출된 신고서에 따르면, 갑구 13번 소유권이전청구권 가등기(2014.12.03. 등기)가 담보가등기라는 내용이 있습니다. 이는 해당 권리의 성격 및 낙찰 후 말소 여부에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 물건지 인근: 본 건은 김해삼성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 유사한 형태의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시세 (2026년 4월 기준 유사 건물 실거래가):

* 백송하이츠빌라1차 (143-11번지, 2010년 준공, 전용 55.14㎡): 74,000,000원

* 일동빌라(3차) (649-2번지, 1996년 준공, 전용 77.33㎡): 75,000,000원

* 부경빌라 (647-8번지, 1994년 준공, 전용 73.97㎡): 70,000,000원

* 분석: 제공된 주변 실거래 사례들은 대부분 본 건(1981년 준공, 51.01㎡)보다 준공 연도가 최신이거나 전용면적이 더 큰 물건들입니다. 이러한 점을 감안할 때, 본 건의 최근 시세는 제공된 사례들의 거래가(7,000만원~7,500만원) 범위보다 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 감정가(5,200만원)는 최근 실거래가 시세 대비 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주거지로서 통상적인 생활을 영위하는 데 필요한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 김해삼성초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역은 대체로 주거 용도로 이용되고 있으며, 지도상으로 특이할 만한 혐오시설이나 대규모 공공시설 등은 근접해 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 본 건물의 건축 연도는 1981년으로, 상당한 노후화가 진행되어 있어 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크: 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 임대차 관계는 복잡할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사 및 잠재적 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 등기부상 권리관계: 소유권이전청구권 가등기(갑구 13번)가 담보가등기라는 신고서가 제출된 점은 낙찰 후 권리 말소 및 인수 여부에 영향을 줄 수 있는 중대한 변수입니다. 이는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 해당 가등기의 처리 경과 및 법원의 판단을 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치한 연립주택으로, 주거지로서 기본적인 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가(5,200만원) 대비 최근 시장에서 유사한 규모의 주택이 7,000만원 이상으로 거래되고 있다는 점은 투자 가치를 시사합니다. 그러나 1981년에 준공된 노후 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 신고, 그리고 담보 가등기라는 신고가 제출된 복잡한 권리 관계는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 불확실성을 면밀히 분석하고 관리할 수 있다면, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 상승 잠재력: 감정가보다 높은 최근 실거래가 수준으로 미루어 볼 때, 시세 상승을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 재건축/리모델링 가능성: (정보 부족으로 일반적 언급) 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 감정가: 52,000,000원

* 주변 최근 실거래가 (면적 및 연식 고려): 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 추정

* 분석: 본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익에 대한 기대감을 높입니다. 그러나 1981년 건축된 노후 건물이라는 점, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 신고 및 담보가등기 관련 신고 등으로 인한 권리 분석의 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가를 고려하되, 권리관계의 리스크를 반영하여 60,000,000원 ~ 68,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.