나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5311 [1] 경상북도 상주시 인봉동 57-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호2는 경상북도 상주시 서성동 소재 ""왕산역사공원"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 노선상가지대로 상가, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며,
기호3,4는 냉림동 소재 ""복룡LH6단지아파트"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 시가지주변 농경지대로 농경지, 아파트, 노변은 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호2~4: 본건까지 차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

기호2: 세장형으로 등고 평탄한 건부지.
기호3: 사다리형으로 등고 평탄한 답.
기호4: 부정형으로 등고 평탄한 답 상태임.

인접 도로상태

기호2: 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.
기호3: 남측으로 왕2이차선 포장도로에 접함
기호4: 공부상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호2: 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-3호선)(접합) 가축사육제한구역
(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-05-20)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-04-03)(읍성4대문터
중점경관관리구역)
기호3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2022-12-29)(소로1-32호선)(접합)
가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-10-31)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>
기호4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-10-31)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-가: 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 점포 및 주택건으로서,
- 외벽: 치장붙임 및 몰탈 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지 등 내부재 마감.
- 바닥: 장판, 타일 등 마감.
- 창호: 새시 창호임.

기호1-나: 소재불명

이용상태

기호1-가: 1층: 점포, 2층: 주택
기호1-나: 소재불명

설비내역

기호1-가: 위생설비 및 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

'사진, 지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

기호1-가: 2층부분은 공부상 면적이 25.12㎡ 이나 1층과 동일한 42.98㎡임.
기호1-나: 멸실로 인한 소재불명 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 매각 지분에 한함). 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.(일괄매각 부동산 전부의 공유자에 한함) 목록 1. 2층 부분은 공부상 면적이 25.12㎡이나 1층과 동일한 42.98㎡임. 블럭조 스레이드지붕 단층주택 15.54㎡는 소재불명으로 평가 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5311 (1)

* 소재지: 경상북도 상주시 인봉동 57-17

* 용도: 근린주택 (점포, 주택)

* 감정가: 200,446,400원

* 토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

* 토지 지분: 11.6888㎡ (약 3.54평)

* 건물면적: 83.64㎡ (약 25.30평)

* 건물 지분: 12.86㎡ (약 3.89평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사 (등기부상 말소기준권리)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상북도 상주시 서성동 소재 "왕산역사공원" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 노선상가지대로, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다. 또한, 냉림동 소재 "복룡LH6단지아파트" 북측 인근에 위치하며, 시가지 주변 농경지대와 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 기호2는 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 기호3은 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호4는 공부상 맹지입니다.

* 토지이용계획:

* 기호2: 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역.

* 기호3, 4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합 (기호3), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 1일 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사 명의의 강제경매 개시결정 등기(43,221,780원)가 말소기준권리입니다. 이 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 변동: 1993년 매매로 소유권이 이전된 후, 상속, 증여, 협의분할에 의한 상속 등으로 여러 상속인에게 지분 이전되었습니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 인수 여부를 추가 확인해야 할 필요가 있습니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 특이사항: 본 물건은 토지 및 건물 지분매각이며, 공유자의 우선매수 신고, 유동화 물건입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 상주시는 경상북도 내륙에 위치하며, 지역 경제는 농업과 일부 산업이 중심을 이루고 있습니다. 인근 지역은 왕산역사공원과 상가지대, 주거지역이 혼재되어 있어 배후수요가 존재합니다.

* 상주 인봉동 일대는 최근 3개월간 아파트 등 부동산 시세가 소폭 상승하거나 보합세를 유지하고 있으며, 지역별로 차이를 보입니다.

* 본 건은 상가와 주택의 복합 용도로, 1층 점포와 2층 주택으로 이용 가능하여 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 가치를 지닙니다.

* 다만, 상주 지역의 전반적인 상권은 대도시권에 비해 활발하지 않을 수 있으며, 상업시설의 공실률이나 임대료 수준은 지역 내에서도 위치별로 편차가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 왕산역사공원이 있어 휴식 공간으로 활용 가능하며, 상업지대가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치할 가능성이 있으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다. (검색 결과에서는 직접적으로 언급되지 않음)

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 인근 버스 노선 등을 통해 가능할 것으로 보입니다. (왕산역사공원 인근 위치로 볼 때)

* 주변환경: 왕산역사공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지와 건물의 지분만 매각되므로, 공동 소유자가 발생합니다. 이는 재산권 행사에 제약을 가져올 수 있으며, 향후 매각, 증축, 개축 등에서 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있어, 예상치 못한 낙찰자가 결정될 수 있습니다. 만약 공유자 우선매수 신고가 무효화될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에 다시 우선매수권을 행사할 수 없다는 규정이 있습니다.

* 건물 노후화: 건물 사용 승인일이 1977년으로, 약 49년 경과되어 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 및 재건축/리모델링 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 포함: 토지 중 기호4는 공부상 맹지인 것으로 파악되었습니다. 이는 해당 토지의 활용성을 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

* 소재 불명 건물: 평가 제외된 블록조 스레이드 지붕 단층주택 15.54㎡가 존재하며, 소재불명으로 처리되었습니다. 이는 법적으로 해결해야 할 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차적 특수성이 있을 수 있으며, 매각 후의 관리 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 상주시 인봉동에 소재한 근린주택의 지분입니다. 왕산역사공원 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하며, 1층 점포, 2층 주택으로 활용 가능성을 지니고 있습니다. 감정가는 200,446,400원이나, 토지와 건물 지분만 매각되는 점, 공유자의 우선매수 가능성, 건물 노후화, 맹지 및 소재불명 건물 등 여러 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 채권액이 감정가에 비해 낮은 점은 고부채로 인한 경매는 아님을 시사합니다. 따라서, 투자 시에는 이러한 복합적인 요인들을 충분히 검토하고, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 활용 계획에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 활용: 1층 점포와 2층 주택으로 구분되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 역세권(공원) 인근: 왕산역사공원 인근이라는 입지적 장점은 공실 위험을 줄여줄 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 초기 투자 비용 절감 가능성: 전체 지분이 아닌 일부 지분을 매수하므로, 상대적으로 낮은 가격으로 투자를 시작할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분매각이라는 특수성과 함께 건물 노후화, 맹지, 소재 불명 건물 등의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 존재합니다. 일반적인 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준이지만, 본 건의 특수성을 고려할 때 다소 할인된 가격으로 평가될 수 있습니다.

현재 상주 지역의 부동산 시세는 지역별로 편차가 있으나, 대체로 안정세를 보이고 있습니다.

종합적인 고려 시, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(200,446,400원)의 70~80% 수준을 기준으로 하되, 실제 현장 조사와 법원 경매 진행 상황, 공유자의 우선매수권 행사 여부 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적 예상 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

최종 입찰가는 물건의 정확한 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 공유자의 우선매수 신고 여부 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

10. 주변 혐오시설 조사

상주 지역에서 혐오시설 관련하여 가축 분뇨 처리장 설치 반대 움직임이 있었던 사례가 검색되었습니다. 다만, 본 물건 소재지인 인봉동 57-17번지 주변에 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 해당 지역은 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 축산 관련 시설과의 잠재적 연관성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.