나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5307 [1] 경상북도 문경시 문경읍 마원리 143-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 문경읍 마원리 소재 속칭 '신기마을' 북동측 근거리에
위치하며 주변은 마을주변농경지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 제반차량출입이 가능하며 여타의 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~4): 본건은 인접필지와 등고 평탄한 세장형 토지로 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,4): 본건 지적공부상 맹지이나 인접필지[기호(2)]를 통하여 출입하고
있습니다.
기호(2): 본건 북동측으로 폭 약 3미터 내외 콘크리트포장도로와 접하고 있습
니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4): 농림지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2024-11-25)<농지법>, 폐광
지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 경상북도 문경시 문경읍 마원리에 위치한 토지 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

2025타경5307 (1)

경상북도 문경시 문경읍 마원리 143-2

답 (논)

감정가: 437,895,000원

토지면적: 3167.00㎡ (약 958.35평)

토지지분: 3167㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

토지감정요항표 요약:

본건은 마을주변 농경지대로 형성된 지역에 위치하며, 인접 필지와 등고 평탄한 세장형 토지로 현재 답으로 이용 중입니다. 기호(1,3,4) 토지는 지적공부상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입하고 있으며, 기호(2) 토지는 북동측 폭 약 3미터 도로에 접해 있습니다. 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 폐광지역진흥지구로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 문경시 문경읍 마원리 소재 속칭 '신기마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 마을과 농경지가 형성된 지역입니다. 제반 차량의 출입이 가능하며 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 토지는 대체로 인접 필지와 등고 평탄한 세장형이며, 현재 논으로 이용되고 있습니다. 일부 필지(기호 1, 3, 4)는 지적공부상 맹지이나 인접 필지(기호 2)를 통해 출입이 가능하며, 기호(2) 토지는 폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 폐광지역진흥지구로 지정되어 토지 이용에 관한 법적 제한이 있습니다.

최근 문경시 문경읍 마원리 일원에서는 '문경 역세권 도시개발사업'이 추진되고 있으며, 2025년 3월 착공하여 2027년 12월 준공을 목표로 하고 있습니다. 이 사업은 35만 7천㎡ 부지에 주거, 상업, 공공, 산업, 관광숙박시설 등을 포함한 복합 도시 공간을 조성하는 프로젝트로, 약 958억 원 규모의 사업비를 투입합니다. 이는 본건의 미래 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 개발 호재입니다. 또한, 문경시는 폐광지역 관광자원 개발 사업에도 국비 60억 원을 포함한 총 120억 원을 투입하며 지역 활성화를 도모하고 있습니다.

문경읍 마원리에는 시내버스가 운행되어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 8월 30일 접수된 근저당권(을2)입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 해당 근저당권 및 이후 접수된 대부분의 권리(근저당권, 지상권, 가압류 등)는 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부채권 총액은 602,310,050원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 농림지역에 속한 농경지로, 일반적인 상업 활동이 집중된 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농촌 마을과 농경지가 주를 이루고 있습니다. 다만, 문경 역세권 도시개발사업이 마원리 일원에서 진행 중이며, 이는 향후 지역 내 상업 및 편의시설의 확충으로 이어져 잠재적인 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 문경시 전체적으로는 관광 산업이 발달하여 관련 편의시설 및 지역 시장(예: 문경 전통시장)이 운영되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 문경읍 마원리 지역은 농촌 생활 환경을 기반으로 합니다. 인근 마을과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 문경시 전체적으로는 문경새재도립공원, 문경온천, 문경세계도자기센터 등 다양한 관광 명소와 시설이 있어 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 지역 농산물로는 감홍사과와 오미자가 유명하며, 농업 기술센터를 중심으로 스마트 농업 및 특화 작물 재배 지원이 이루어지고 있습니다. 대중교통은 문경 시내버스를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지법상 요구되는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않아 입찰 참여 시 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

또한, 본건 토지 중 일부 필지(기호 1, 3, 4)는 지적공부상 맹지이므로, 향후 토지 이용 시 진입로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지가 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 농업 관련 활동 외에는 제한이 따릅니다. 폐광지역진흥지구로 지정된 점은 지역 개발 가능성을 시사하나, 현재로서는 농업적 이용이 우선적으로 고려됩니다.

혐오시설과 관련하여, 검색 결과상 본건 토지(마원리)의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설 설치로 인한 문제는 확인되지 않았습니다. 다만, 문경시 내 타 지역에서 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장, 추모 공원 등의 입지를 두고 주민 반발 사례가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 문경시 문경읍 마원리의 농림지역에 위치한 답(논) 토지입니다. 현재 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 대부분 말소될 예정으로, 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

주요 고려 사항으로는 농지취득자격증명 필수 제출이라는 법적 요건과 일부 필지의 맹지라는 점이 있습니다. 그러나 현재 진행 중인 문경 역세권 도시개발사업 및 폐광지역 관광자원 개발 사업은 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 순수 농업용 토지로서의 가치와 함께, 장기적인 관점에서 지역 개발로 인한 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

문경 역세권 도시개발사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

문경시의 지역 관광 활성화 정책 및 폐광지역 개발 사업 추진.

명확한 권리 관계와 낮은 인수 부담.

특화 작물(사과, 오미자 등) 재배로 유명한 문경시의 농업적 가치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 437,895,000원

본 물건은 농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 일부 맹지라는 점이 투자 결정에 있어 중요한 고려 사항입니다. 또한, 농림지역 및 농업진흥구역 등 토지 이용 규제가 존재합니다.

향후 역세권 개발 등 긍정적인 요인이 있으나, 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

따라서, 감정가 수준보다는 하락한 가격에서의 입찰을 고려할 수 있으며, 예상 입찰가는 감정가의 85%~95% 수준인 약 372,000,000원에서 416,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.