나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11016 [1] 경상북도 김천시 신음동 1287-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '김천시청' 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주
택, 근린생활시설, 관공서, 아파트, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 정방형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10m, 북서측으로 노외주차장을 경유하여 폭 약 8m 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(신음지구), 소로1류(폭
10m~12m)(소로1-24)(접합), 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전 축종)), 상대보
호구역임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉣이 소
재하나, 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가하였으며, 제시외건물의
구조, 규모 등으로 볼 때 제시외건물로 인하여 토지의 소유권행사에 제한은 없을 것으로 판
단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서,

-외 벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감,
-바 닥 : 아스타일, 장판지 등 마감,
-창 호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

지하 : 노래연습장(공실)
1층 ~ 3층 : 근린생활시설
4층 : 무용학원(공실)
5층 : 주택(공실)임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 화재경보시설, 소방시설, 5층 주택부분에 개별난방시설 등 되어
있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉣이 소재하고 있으며, 제시외건물은 개략적인
실측에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 5층은 사무실이나, 실제 주택(공실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공부상 5층은 사무실이나 실제 주택(공실)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경11016 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 김천시 신음동 1287-9번지이며, 토지 면적은 311.40㎡ (약 94.2평)이고 건물 면적은 1006.86㎡ (약 304.5평)입니다.

본 물건의 용도는 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 617,887,760원입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

주의사항으로는 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되며, 공부상 5층은 사무실이나 실제로는 주택(공실)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 김천시 신음동에 소재하며, '김천시청' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 아파트, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 간선도로 인근에 위치하여 제반 교통 사정이 보통이며, 남측으로 폭 약 10m, 북서측으로 노외주차장을 경유하여 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(신음지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 1996년 8월 24일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 합계 1,558,818,265원입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)동부엔지니어링: 보증금 0원, 차임 월 200,000원, 전입일 2002-09-25, 대항력 없음.

* (주)동부종합건설: 보증금 30,000,000원, 차임 월 200,000원, 전입일 2002-09-25, 대항력 없음.

* 주식회사동부종합건설: 보증금 30,000,000원, 차임 월 200,000원, 전입일 2002-03-30, 확정일자 2025-05-28, 배당신고일 2025-05-29, 대항력 없음.

* 노호균: 보증금 10,000,000원, 차임 월 400,000원, 전입일 2012-09-10, 대항력 없음.

* 송기탁: 보증금 0원, 차임 월 300,000원, 전입일 2022-07-15, 대항력 없음.

* 이금숙: 보증금 10,000,000원, 차임 월 50,000원, 전입일 2002-10-19, 확정일자 2002-10-19, 대항력 없음.

* 허근회: 보증금 10,000,000원, 차임 월 0원, 전입일 2002-10-19, 확정일자 2002-10-19, 배당신고일 2025-05-27, 대항력 없음.

* 허근회: 보증금 10,000,000원, 차임 월 250,000원, 전입일 2013-05-31, 확정일자 2025-05-28, 배당신고일 2025-05-28, 대항력 없음.

임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 총액은 0원입니다.

따라서 본 경매로 인해 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 김천시청 인근에 위치한 근린생활시설 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 관공서, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재하고 있어 유동인구가 비교적 안정적일 것으로 보입니다.

건물 자체의 용도가 제2종근린생활시설, 사무실, 주택 등으로 다양하게 활용될 수 있으며, 현재 공실인 지하(노래연습장), 4층(무용학원), 5층(주택) 부분은 신규 임차인 확보를 통해 즉각적인 수익 창출이 가능합니다.

1층~3층 근린생활시설의 업종 및 임대 현황에 따라 상권 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

김천시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지 및 주거 지역이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 임야가 있어 자연환경과의 조화도 고려할 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적리스크

* 건물 내 일부 공실(지하 노래연습장, 4층 무용학원, 5층 주택) 존재로 인한 초기 임대차 구성 및 관리의 필요성이 있습니다.

* 공부상 5층은 사무실로 되어 있으나 실제 주택으로 이용 중인 점은 향후 건축물 관련 규제 준수 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

* 제시외 건물(기호 ㉠~㉣)이 존재하며, 평가 목적상 토지 이용에 제한은 없을 것으로 판단되었으나, 실제 관리 및 철거 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 등기부상 채권 총액이 매우 높아 물건의 담보 가치 및 신용도에 대한 전반적인 평가가 필요합니다.

* 제공된 정보 내에서는 혐오시설 등 부정적인 입지 요인은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 김천시청 인근이라는 우수한 입지 조건과 다양한 용도로 활용 가능한 건물을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 경매 절차 완료 후 등기부상 권리 관계는 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다.

현재 일부 공실이 존재하나, 이는 적극적인 임대 관리를 통해 수익성을 개선할 수 있는 잠재력을 의미합니다.

제시외 건물과 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 김천시청 인근의 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상업 및 주거 시설로서의 잠재력

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 인한 추가 공간 활용 가능성

* 현재 공실 부분을 신규 임대차 계약을 통해 즉시 수익화 가능

* 모든 권리가 소멸되는 권리 인수 없는 안전한 투자 대상

* 다양한 업종의 근린생활시설 및 주거 시설로의 복합 활용 가능성

9. 예상입찰가

본 물건의 감정평가액은 617,887,760원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정평가액을 기준으로 본 물건의 시장 가치, 수익성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 임대료 수준 조사 등을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.