나이스옥션 법원경매 김천 2025타경334 [1] 경상북도 구미시 형곡동 310-5 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""형곡2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하는""((통
칭) 도시주택 3차 6동) 3층 302호"" 단위세대로, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린
생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 제반 교통사정은 무난합니
다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제3층 제302호 단위세대로,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비,및 도시가스공급설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 자체지반 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 ""아파트 및 소매점 건
부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종
제한구역(환경관리과문의))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본 아파트는 통칭 ""도시주택 3차 6동"" 입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경334 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 310-5 3층302호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 형OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

토지지분: 39㎡ (약 11.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.86㎡ (약 22.94평)

건물지분: 75.855㎡ (약 22.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

신주소: 경상북도 구미시 형곡서로 21-4 (형곡동)

건물명칭: (통칭) 도시주택 3차 6동 302호

주용도: 공동주택 (아파트)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제3층

건축물 사용승인일: 1992년 01월 07일

전용면적: 75.86㎡ (약 22.94평)

분양면적: 제공된 정보에 포함되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 북측 하향 완경사지에 자체 지반이 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며, "아파트 및 소매점 건부지"로 이용 중입니다. 본 건의 남측 및 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1 (1992-01-24): 강국원 (소유권이전)

* 갑2 (2014-05-22): 이대형 (소유권이전, 매매가 72,000,000원)

* 을1 (2016-06-15): 형곡새마을금고 (근저당권, 52,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3 (2025-05-01): 형곡새마을금고 (임의경매, 52,000,000원)

등기부채권 총액은 52,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정임

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2016-07-07

* 확정일자: 2025-07-30

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본 건 경매 절차 진행 시 임차인 이정임의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 형곡2동 행정복지센터가 위치합니다. 구미 형곡동 일대에는 다양한 맛집들이 분포하고 있으며, 파스타 전문점, 수제버거 가게, 이탈리안 요리 전문점 등이 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 혐오시설(지정폐기물 처리시설, 채석장 등) 설치 추진으로 인한 주민 반대 사례가 확인되었습니다. 그러나 본 건 소재지인 형곡동 310-5번지 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건은 형곡초등학교와 형곡중학교 학군에 속합니다. 해당 학교들은 구미시 내에서 전국 및 경상북도 상위권의 학군으로 평가받고 있습니다. 또한, 형곡고등학교도 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다. 형곡동 일대는 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 식당 등 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 관광 및 여가시설

본 건에서 차량으로 약 25~30분 거리에 금오산 도립공원이 위치하며, 금오지 둘레길 산책 코스, 금오산 힐링 트래킹 코스 등을 이용할 수 있습니다. 또한, 형곡온천이 인근에 있어 휴식을 취하기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 이정임은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 경매 절차 완료 후 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 건축물 노후도

1992년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 34년이 경과하여 일부 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

제2종일반주거지역에 해당하나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 곳입니다. 교통이 편리하고, 형곡초, 형곡중, 형곡고 등 교육 환경도 양호한 편입니다. 또한, 금오산 등 여가시설 접근성이 우수하며, 인근 상권도 발달되어 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 없으며, 감정가 대비 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후도 및 재건축/리모델링 가능성 등을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교육 환경: 형곡초, 형곡중, 형곡고 등 우수한 학군에 속해 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통의 편리성: 시내버스 승강장이 인근에 있고 차량 접근성이 좋아 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 명도 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 추가적인 부담이 없습니다.

* 자연 및 여가 접근성: 금오산 등 자연환경과 형곡온천 등 휴식 시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 53,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가는 입찰자가 제시하는 가격으로 결정됩니다. 주변 유사 아파트 시세 조사 결과, 형곡동 지역의 아파트 매매가는 2020년대 들어 2억 중반부터 3억 초반까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 면적(전용 75.86㎡)과 건축 연도(1992년)를 고려할 때, 현재 시장 상황, 동종 물건의 낙찰가율, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있으며, 충분한 현장 조사와 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 도출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.