나이스옥션 법원경매 김천 2025타경341 [1] 경상북도 구미시 형곡동 375-1 제6층 제705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘형남초등학교’ 북측 인근에 위치하는 현지명칭
‘도시주택 3차 5동’ 제6층 제705호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 단독주택,
근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 일반교통사정은 보통인
편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유부동산은
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 아파트 중 제6층 제705호 단위세대로서
- 사용승인일 : 1991.07.18.
- 외벽 : 콘크리트몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감
- 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감
- 창호 : 샤시 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유부동산은 '아파트' 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유부동산은 도시가스설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비,
위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 세장형이며, '아파트'부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 동측 및 북측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(형남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(형남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경341 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 구미시 형곡동 375-1 제6층 제705호에 위치하며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

해당 건물은 1991년 07월 18일에 사용승인을 받았으며, 총 6층 중 제6층에 해당합니다.

토지 면적은 34.09㎡ (약 10.31평)이며, 건물 면적은 54.09㎡ (약 16.36평)입니다.

이는 전용면적 54.09㎡ (약 16.36평)으로 확인되며, 별도로 명시된 분양면적은 제공되지 않았습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

현재 감정가는 33,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘형남초등학교’ 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

차량의 접근은 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인접하여 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 동측 및 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 형남중학교 및 형남초등학교 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 29일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권 (채권액 13,000,000원)입니다.

모든 등기부채권 총액은 13,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 권리 관계는 본 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 파악되었으며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유자 또는 임차인이 있을 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 형곡동은 구미시의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 인근으로 형남초등학교와 형남중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활에 필요한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 6층 아파트 중 제6층 제705호로, 아파트로서의 기본적인 주거 기능을 갖추고 있습니다.

내부 마감은 벽지, 타일 등으로 되어 있으며, 창호는 샤시 이중창호입니다.

설비로는 도시가스, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

사용승인일이 1991년으로 노후된 아파트에 해당하므로, 내부 시설물의 상태나 관리 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식이 30년 이상 되어 노후화로 인한 시설물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 절대/상대 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 존재하는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금이 0원이므로 이는 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.)

* 주변에 혐오시설이나 유해시설이 있는지에 대한 상세한 조사는 별도로 필요했으나, 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 특별히 확인되는 사항은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동의 비교적 안정된 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 환경 또한 좋은 편입니다.

다만, 건물 노후화와 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항, 그리고 임대 관계 미확인 부분은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

감정가가 3,300만원으로 비교적 낮은 편이어서 소액 투자를 고려할 수 있으나, 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미시 형곡동이라는 안정적인 주거 지역에 위치하며, 생활 기반 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 형남초등학교, 형남중학교 등 교육 시설이 인접하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 건물 연식 대비 낮은 감정가로, 시세 조사 결과에 따라서는 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 경매 경쟁률, 낙찰가의 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

본 물건의 경우, 감정가가 33,000,000원으로 제시되어 있으며, 권리 인수 사항이 없어 감정가가 주요 참고 기준이 될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 주변 시세 조사 및 경쟁자 분석이 선행되어야 합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70% ~ 120% 사이에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 특성과 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 감정가 수준을 참고하시어 자체적인 시장 분석 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.