나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11009 [1] 경상북도 김천시 어모면 구례리 907-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1~4는 경상북도 김천시 어모면 구례리 소재 ""신풍마을"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 산간농경지대로서, 농경지, 임야, 단독주택, 도로 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1: 본건까지 소형차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통 시됨.
기호3,4: 제반교통사정은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 완경사지대의 토지로서, 자체는 등고 평탄한 '건부지'임.
기호3: 부정형 완경사지대의 토지로서, 자연림임.
기호4: 부정형 완경사지대의 토지로서, 자연림, 과수원, 일부 도로 및 묘지임.

인접 도로상태

기호1: 공부상 맹지이나, 남동측으로 폭 약2~3미터의 포장된 진입 도로가 개설되어 있음.
기호3.4: 공부상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도(김천~어모))<도로법>
기호3,4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도(김천~어모))<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

'사진' 참조

공부와의 차이

기호4: 공부상 '임야'이나 조사시점 현재 과수목이 식재되어 있으며, 일부 '묘지 및 도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가: 경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택건으로서,
- 내,외벽: 판넬
- 바닥: 몰탈
- 창호: 새시 창호임.
기호2-나: 경량철골조 판넬지붕 단층 창고건으로서,
- 내,외벽: 없음.

이용상태

기호2-가: 공실(폐허)상태임.
기호2-나: 창고임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록3,4)과수목 포함. 분묘 소재(분묘기지권 성립 여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11009 (1)

소재지: 경상북도 김천시 어모면 구례리 907-2

용도: 단독주택

감정가: 312,705,560원

토지면적: 10193.00㎡ (약 3,083평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.68㎡ (약 28.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미농업협동조합 (추정)

특이사항: 분묘기지권, 목록3,4) 과수목 포함

주의사항: 일괄매각. 분묘 소재(분묘기지권 성립 여지 있음).

건축물 정보:

- 주용도: 단독주택, 창고시설

- 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

- 준공년도: 1998년

- 건물 연면적: 94.68㎡

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 김천시 어모면 구례리 소재 "신풍마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 산간 농경지대로서 농경지, 임야, 단독주택, 도로 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 소형 차량의 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 공부상 맹지이나, 기호1 토지의 경우 남동측으로 폭 약 2~3미터의 포장된 진입 도로가 개설되어 있습니다. 기호3, 4 토지는 공부상 맹지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지(기호3,4)로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2008년 10월 06일 접수된 구미농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 390,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역의 산간 농경지에 위치하고 있어, 일반적으로 활성화된 상업 지역과는 거리가 있습니다.

주변은 농경지와 임야, 개별 단독주택 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 어모면 소재지나 인근 마을을 통해 이용 가능합니다.

김천시내의 주요 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 자가용 이용이 필수적이며, 대중교통 접근성은 다소 낮은 편입니다.

편의시설: 어모면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

교육시설: 어모초등학교, 김천중학교, 김천고등학교 등이 인근에 있으나, 통학 거리는 별도 확인이 필요합니다.

의료시설: 어모면 보건진료소 및 김천시내 종합병원을 이용해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 현장 조사 결과 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 추후 분묘 이장 등에 따른 분쟁 및 추가 비용 발생의 리스크가 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지 등 토지 이용에 관한 법적 제한사항이 존재합니다.

건물 상태: 단독주택(기호2-가) 건물이 공실(폐허) 상태로, 상당한 수리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

도로 접근성: 공부상 맹지인 토지가 있으며, 일부 진입로의 폭이 좁아 차량 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

과수목 포함: 토지 목록 3, 4번에 포함된 과수목의 처리 또는 활용 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김천시 어모면의 넓은 토지(약 3,083평) 위에 단독주택(약 28.6평) 및 창고 시설이 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 312,705,560원입니다.

분묘기지권 성립 가능성, 폐허 상태의 주택, 토지 이용 제한, 농촌 지역의 입지적 특성 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 신중한 현장 조사를 바탕으로 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 10,193㎡(약 3,083평)의 넓은 토지를 활용하여 농업, 임업, 또는 전원생활 단지 조성 등 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 김천시 어모면 지역의 장기적인 발전 가능성과 함께 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

잠재적 저평가: 분묘기지권, 건물 노후화 등의 부담 요인으로 인해 시장에서 저평가될 수 있으며, 이를 극복하고 가치를 재창출할 경우 수익을 얻을 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 통합적인 활용 계획을 수립할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 또한, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보와 해당 물건과 유사한 단지 혹은 건물의 시세 정보를 분석할 수 있는 JSON 데이터가 제공되지 않았습니다.

입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

* 분묘기지권 관련 법률 검토 및 예상 이장 비용 산출.

* 폐허 상태 주택의 철거 또는 리모델링에 소요될 예상 비용 산정.

* 토지의 현재 이용 상태(농경지, 임야, 묘지, 도로 등)에 따른 실질적인 가치 평가.

* 토지 이용 계획 상의 제한사항(계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지)을 고려한 개발 가능성 평가.

* 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 현재 매물 시장 시세 조사.

따라서, 본 물건의 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 이러한 조사 결과를 바탕으로 개인의 투자 목표와 리스크 감내 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 지역에서 혐오 시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.