나이스옥션 법원경매 대구 2025타경790 [1] 대구광역시 수성구 황금동 688-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 ""어린이회관"" 서측 인근에 위치하며 주위일대는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다가구주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스승강장 및 지하철3호선 어린이회관역이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건 1) : 정방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용중임.
본건 3) : 부정형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용중임.
본건 5) : 세장형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 도로(주차장)임.

인접 도로상태

본건 1, 5) : 본건 북측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접함.
본건 3) : 본건 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1, 5) : 제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
본건 3) : 제2종일반주거지역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 2) 시멘트벽돌조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1990.04.30.)

외 벽 : 적벽돌치장, 몰탈페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 자기질타일 등 마감,
창 호 : 샤시 창호임.

본건 4) 철근콘크리트조, 철골조, 판넬조 판넬지붕 및 평지붕 8층 건물로서,
(사용승인일 : 1998.05.19.)

- 의료시설(병원)부분
외 벽 : 드라이비트, 화강석 등 마감,
내 벽 : 인테리어, 벽지, 내화페인팅, 타일 등 마감,
바 닥 : 테코타일, 아스타일, 장판지 등 마감,
천 장 : 석고텍스 등 마감,
창 호 : 샤시 창호임.

- 기계실(주차타워)부분
벽 체 : 판넬 등 마감,
바 닥 : 콘크리트 미장 등 마감임.

이용상태

본건 2) 제1종근린생활시설
1층 : 의료시설(창고3)
2층 : 소매점(창고4, 화장실,보일러실)
지하1층 : 보일러실


본건 4) 의료시설(병원), 기계실(주차타워)
지하1층 : 기계실,의료시설(병원)
1층 : 병원, 주차타워
2~8층 : 병원

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, CCTV설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 자가발전
설비, 승강기설비(21인승, 12인승), 주차타워설비(1식 30대 승객전용),수전설비(350KVA)등이
되어 있으며 천정매립형 냉난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(기호 ㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

본건 4)는 공부상 구조가 '철근콘크리트조 평지붕'이나 실제 '철근콘크리트조 평지붕, 철골조 판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 4)건물은 목록상 '황금동 687-3, 688-3, 688-14'번지상에 소재하나 2014년
7월 18일자 지적합병으로 실제 '황금동 687-3'지상에 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.목록4는 지적합병으로 실제 ‘황금동 687-3’ 지상에 소재함. 목록4 건물 옥상에 통신탑 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경790 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 황금동 688-12 외 관련 지번 (건물 4는 황금동 687-3 등에도 소재)

용도: 근린생활시설, 의료시설(병원), 소매점, 창고, 기계실(주차타워) 등 복합 용도

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 면적 및 규모

토지 총 면적: 1389.90㎡ (약 420.49평)

토지 지분 면적: 1353.58㎡ (약 409.57평)

건물 총 면적: 4071.18㎡ (약 1231.85평)

건물 2 (근린생활시설): 197.10㎡ (약 59.62평) / 2층 + 지하 1층

건물 4 (의료시설/병원/주차타워): 3874.08㎡ (약 1172.37평) / 8층 + 지하 1층

건물 제시외 면적: 35.60㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 12,222,929,360원 (약 122억 2천만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "어린이회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

상대적으로 양호한 주거 환경과 더불어 상업 시설 이용이 용이한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치합니다.

대구 지하철 3호선 어린이회관역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

이는 물건의 접근성과 이용 편의성을 높이는 중요한 요소입니다.

2.3. 도로 접근성

토지 1, 5번지는 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지 3번지는 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

다수의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 이는 상업 시설로서의 가치를 높입니다.

2.4. 토지 이용 규제

본건 토지 1, 5번지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

본건 토지 3번지는 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25~30m), 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

2종 일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 250% 이하 적용 가능합니다 (일반적인 규제이며, 추후 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전(신승열) 외 다수의 근저당권(농협은행, 중소기업은행), 압류(수성구, 국민건강보험공단), 가압류(개인, 신용보증기금, 서울보증보험 등)가 등기되어 있습니다.

건물 등기부 역시 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 보입니다.

등기부채권 총액은 약 92억 7천 6백만원에 달합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부 을10, 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자 2019.09.02)이 말소기준권리입니다.

이보다 늦은 시점에 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 및 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

따라서, 인수되는 보증금 또는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 임차인 현황

파악된 임차인은 김금옥, 김기성, 김순자, 남선교, 배옥순, 이순선, 이순연, 이우연입니다.

모든 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

단, 임차인의 실제 점유 및 권리관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 활용

본건은 근린생활시설(건물 2)과 의료시설(병원, 건물 4)로 주로 활용되고 있으며, 주차타워 설비까지 갖추고 있습니다.

건물 4는 8층 규모의 병원으로, 넓은 면적을 활용한 의료 시설 운영이 가능합니다.

건물 2는 제1종근린생활시설로, 소매점, 창고, 보일러실 등으로 이용되고 있습니다.

전반적으로 다양한 업종으로 활용 가능한 복합 건물입니다.

4.2. 주변 상권

인근 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

어린이회관, 지하철역 등 공공시설 및 교통 요지가 인접하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

병원 건물은 주변 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 위치이며, 근린생활시설 역시 주변 주민들의 편의를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

어린이회관 등 문화 및 여가 시설도 인접해 있습니다.

5.2. 공공기관

대구광역시 교육청, 수성구청 등 주요 공공기관과의 접근성도 양호합니다.

국민건강보험공단 압류 내역이 있는 것으로 보아 관련 행정 서비스 이용도 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/유동화 물건

본 건은 중복 사건 및 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 특이성을 시사할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 통신탑

건물 4 옥상에 통신탑이 소재하며, 제시외 건물도 포함 매각 대상입니다.

이로 인해 건물 이용 및 유지보수에 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다. 통신탑의 경우 별도 협의 또는 임대 관계가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 합병 관련

목록 4 건물은 지적 합병으로 인해 실제로는 '황금동 687-3' 지상에 소재합니다.

이는 등기부상의 지번과 실제 건물의 위치가 일치하지 않음을 의미하며, 토지 경계 확인 등 실사 필요성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 환경은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등으로 형성되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않습니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 환경적인 민감성을 나타낼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 핵심 지역에 위치한 대규모 근린생활 및 의료시설 건물입니다.

지하철역 인접, 우수한 도로 접근성 등 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다수의 채권 및 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

건물 규모가 크고 다양한 용도로 활용 가능하나, 중복 사건, 유동화 물건, 제시외 건물 및 통신탑, 지적 합병 등 특이 사항이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 대구 수성구의 중심 상업 및 주거 지역 내 위치.

뛰어난 접근성: 지하철 3호선 어린이회관역 도보 거리, 주요 도로 접합.

대규모 규모: 총 4071.18㎡ (약 1231평)의 넓은 건물 면적으로 다양한 활용 가능.

복합 용도: 병원, 근린생활시설, 주차타워 등 다목적 활용 잠재력 보유.

시세 대비 저렴한 경매가: 감정가 122억 원 대비, 유찰 여부에 따라 매력적인 가격 형성 가능성.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

총 채권액 약 92억 7천만원, 감정가 122억 2천만원을 고려해야 합니다.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 물건의 추가적인 가치 평가(임대 수익률, 리모델링 비용 등), 향후 경매 진행 과정(유찰 횟수) 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

제시외 건물, 통신탑, 지적 합병 관련 조사 비용, 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

일반적으로 권리상의 부담이 없고 입지가 좋은 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 물건은 규모가 크고 특이 사항이 많아 추가적인 분석이 필요합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 75% 수준인 약 91억 6천만원부터 고려해 볼 수 있으며, 상세 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다 (이는 참고용이며, 실제 입찰가는 전문가의 정밀 분석을 통해 결정되어야 합니다).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.