나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51281 [1] 충청남도 당진시 송산면 동곡리 415 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2015.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 '송산2일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 나지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 15m, 북측으로 노폭 약 12m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 준공업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-25)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(송산2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 기타<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요향표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요향표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 판넬마감, 인테리어 마감 및 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’, '사진용지’와 같이 본건 지상에 제시외물건(㉠~㉩)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠ ~ ㉦) 매각에 포함
- 목록 1. 지상 소재 컨테이너 및 부속창고(감정평가서상 ㉧, ㉨, ㉩) 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 대전지방법원 서산지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 서산지원 2025타경51281 (1) 입니다.

물건의 소재지는 충청남도 당진시 송산면 동곡리 415이며, 주소지 변경으로 인한 신주소는 충청남도 당진시 가곡로 160-26 입니다.

본건의 용도는 근린생활시설이며, 건축물대장 상으로는 제1·2종근린생활시설로 표기되어 있습니다.

감정평가액은 1,245,907,000원 입니다.

토지 면적은 897.00㎡ (약 271.34평) 입니다.

건물 면적은 284.94㎡ (약 86.20평) 입니다.

제시외 건물 면적은 178.50㎡ (약 54.00평) 입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매 입니다.

채권자는 인천축산업협동조합 입니다.

2. 입지조건

2.

본건은 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 '송산2일반산업단지' 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공장, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지는 정방형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건의 남측으로는 노폭 약 15m, 북측으로는 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지(송산2일반산업단지)로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

2.

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 인천축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 각각 1,334,000,000원 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손명숙

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,600,000원

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자 및 확정일자 정보는 기재되어 있지 않으나, 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.

본건은 송산2일반산업단지 내에 위치하여, 산업단지 근로자 및 관련 업체를 대상으로 하는 근린생활시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 공장 및 관련 시설이 많아 해당 산업단지의 배후 상권으로 기능할 수 있습니다.

간선도로에 인접하여 물류 이동 및 외부 접근이 용이한 편입니다.

주요 용도는 제1·2종 근린생활시설로, 산업단지 내 부족할 수 있는 편의시설 및 서비스 제공에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

2.

본 물건은 산업단지 내 위치하므로, 일반적인 주거 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

주변 편의시설은 송산2일반산업단지 내 상가시설 및 당진시 시내의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

매각에 포함되는 제시외 건물(감정평가서상 ㉠ ~ ㉦)과 제외되는 제시외 물건(감정평가서상 ㉧, ㉨, ㉩ - 컨테이너 및 부속창고) 간의 정확한 현황 파악이 필요하며, 이를 위한 현장 방문이 필수적입니다.

건물의 이용 상태는 근린생활시설로 파악되나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 정확한 임대차 현황 및 수익성 분석을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

일반산업단지 내 위치함에 따라, 주변 공장 등으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 규제가 있어, 특정 업종의 입주나 건축 행위에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 송산2일반산업단지라는 특정 지역 내에 자리한 근린생활시설로서, 산업단지의 성장 및 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행 시 대항력 없는 임차인으로 인해 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물과의 관계, 임대 현황 미상, 산업단지 특유의 환경적 요인 및 토지이용계획상의 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

송산2일반산업단지의 지속적인 개발 및 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

산업단지 내 근로자 및 관련 업체 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

주요 간선도로 인접으로 인한 우수한 접근성 및 물류 용이성.

토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 효율적인 자산 확보.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건은 임차인 손명숙의 보증금 50,000,000원이 있으나, 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

감정가는 1,245,907,000원 입니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 872,134,900원 ~ 996,725,600원)을 참고할 수 있습니다.

적정 수준의 투자를 고려할 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 996,725,600원 ~ 1,121,316,300원)을 고려해 볼 수 있습니다.

*상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.*

*주변 시설에 대한 혐오 시설 유무 등은 외부 지도 서비스 검색을 통해 확인해야 하나, 본 보고서 작성 시점에서는 기술적 한계로 해당 정보 제공이 어렵습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.