나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11647 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 252 저리보금자리아파트 101동 5층515호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 소재'양지말마을' 서측 인근에 위치하는 ""저리보금자리
아파트 단지내 101동 5층 515호로서,
주위는 ""읍소재지 주변 공동주택지대""임.

교통상황

본건아파트단지 내 ""지상 및 지하주차장"" 까지 제반차량의 접근이 가능하며,
대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

알씨조( 철근콘크리트조 ) 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 515호 로서,
사용승인일 : 2000. 02. 15

외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 새시창호

이용상태

주택( 건축물대장 도면상 구조 : 방2, 욕실1, 주방 등 ) 으로 이용중임.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 도시가스사용 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'부정형'의 형태이고, '평지'인 지세의 토지를 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건아파트단지의 동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접하며, 단지내 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '자연녹지지역'.

< 기반시설 > 남측으로, '지방2급하천'에 저축됨.( 미세면적으로 추정됨 )

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'하천구역'( 하천법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11647 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 252, 저리보금자리아파트 101동 5층 515호 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 오송1길 7)

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 38.33㎡ (약 11.59평)

건물 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 주의사항 없음, 특수물건정보: 공동담보

공부와의 차이: 없음

1.2. 입지조건

2. 입지조건

단지 위치 및 주위 환경: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 소재 '양지말마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 주변 공동주택지대임.

교통 상황: 단지 내 지상 및 지하 주차장까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

도로 상태: 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 단지 내 도로와 연계되어 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 용도 지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 기반 시설: 남측으로 지방 2급 하천에 저촉됨 (미세 면적 추정)

* 타 법령상 제한: 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 하천구역(하천법)

1.3. 건물정보

2. 건물정보

건물명: 저리보금자리아파트

동/호수: 101동 5층 515호

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

사용승인일: 2000년 02월 15일

건물 층수: 5층 건물 중 5층

전용 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

공급/분양 면적: 39.84㎡ (건축물대장상 이용상태 기준, 방 2, 욕실 1, 주방 구조)

외벽: 몰탈위 페인팅

내벽: 벽지도배 및 타일붙임

창호: 새시 창호

설비 내역: 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방, 지하 주차장 설비 등

1.4. 토지정보

2. 토지정보

지목: 아파트 부지

토지 형상: 부정형

토지 지세: 평지

토지 지분 면적: 38.3258㎡ (약 11.59평)

1.5. 권리분석

2. 권리분석

말소기준권리: 을8 근저당권 (2017년 05월 26일, 삼성화재해상보험주식회사, 채권최고액 57,600,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

임차인 현황:

* 임차인: YU * (YUGAYEKATERINA)

- 보증금: 35,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2019년 10월 23일

- 배당신고일자: 2025년 05월 15일

- 대항력: 없음

* 임차인: 박 (박대열)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 03월 28일

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

1.6. 상권분석 (시세 분석)

2. 상권분석 (시세 분석)

최근 매매 사례:

* 2026년 5월 12일: 39.84㎡, 5층 거래가 46,500,000원

* 2026년 2월 26일: 33.48㎡, 3층 거래가 29,500,000원

* 2026년 3월 17일: 33.48㎡, 3층 거래가 29,000,000원

최근 전월세 사례:

* 2025년 12월 31일: 39.84㎡, 1층, 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원

* 2026년 01월 05일: 33.48㎡, 2층, 보증금 5,000,000원, 월세 380,000원

* 2025년 12월 19일: 33.48㎡, 2층, 보증금 32,000,000원, 월세 0원

시세 분석: 본건과 동일 면적(39.84㎡)의 최근 매매가는 4,650만원 수준이며, 동일 면적의 전월세는 보증금 500만원에 월세 40만원으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 6,800만원 대비 낮은 시세로, 경매 참여 시 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.7. 생활정보

2. 생활정보

단지 정보: 저리보금자리아파트, 2000년 준공, 총 2개동, 245세대

주차: 총 81대 (지하 기계식 22대, 지상 기계식 59대)

교통: 단지 인근 왕복 2차선 도로 이용 가능, 대중교통 이용은 보통 수준

편의시설: 읍소재지 주변으로 생활 편의시설 접근 가능

교육 시설: 성거초등학교 인근 위치

의료 시설: 읍내 의원 등 이용 가능

혐오 시설: 현재 파악된 바로는 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 제한: 지방 2급 하천 저촉 및 가축사육제한구역, 하천구역으로 지정되어 있어 향후 개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물 노후화: 2000년 준공되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주차 시설: 기계식 주차 비율이 높아 차량 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건들의 권리 관계 및 경매 진행 여부에 따라 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 저렴한 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있으며, 권리상 인수 부담이 없어 안전하게 접근할 수 있는 아파트입니다. 단지 규모가 적절하고 기본적인 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호하여 실거주 및 투자용으로 고려해볼 만합니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 건물의 노후화, 주차 시설은 잠재적 고려 사항으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 최고 실거래가(4,650만원) 대비 낮은 감정가(6,800만원)로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 실거주 및 투자 용이성: 기본 생활 인프라가 갖추어져 있어 실거주 수요가 있으며, 소형 아파트로 투자 상품으로서의 가치도 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

최근 유사 면적(39.84㎡) 매매가: 46,500,000원 (2026년 5월 12일)

본 건은 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 따라서, 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 48,000,000원 ~ 52,000,000원

위 예상 입찰가는 최고 실거래가보다 약간 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이고, 감정가 대비 상당한 할인율을 확보하는 데 중점을 두었습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.