나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11648 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-10 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1, 4, 5 는 천안시 동남구 목천읍 신계리 105-9 소재 ""신흥초등학교"" 서측
근거리에 위치하며, 부근은 로변을 따라 아파트, 소형 상가, 아파트 등이 혼재하며, 후면은
주택지, 농경지 및 임야의 혼합지로 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 기호 4 공히 부정형의 토지이며, 기호 5 제형의 토지로서 남동측으로 완만한
하향경사지이며, 기호 1 상업용으로, 기호 4, 5 는 부속 토지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 5 토지 남측으로 로폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 기호 4는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1. 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-10
계획관리지역, 성장관리계획구역(목천읍4(주거형)),소로2류(폭 8m∼10m)(접함))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>


4. 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-56
계획관리지역, 성장관리계획구역(목천읍4(주거형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>


5. 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-62
계획관리지역, 도시지역(신계도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
가축사육제한구역(타법에의한전부전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2, 3(건물)은 제시목록과 등기사항증명서(건물)에서 소재지 지번이 천안시 동남구
목천읍 신계리 166-10이나 일반건축물대장 등본에서 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-10,
신계리 166-56으로 표기 되어 있어, 기호 1의 토지와 기호 4의 토지가 일단으로 건축허가
및 준공 후 이용되는 것으로 판단되어 동일한 토지 단가를 적용 하였음.


기호 (5)의 용도지역별 면적은 한국부동산원 감정정보체계(KAIS)를 기준하였으며, 추후
정밀 측량시 면적이 변동 될 수도 있으니 유의 하시시 바람.

기호 (5)의 용도지역 중 계획관리지역 면적이 2㎡로 전체 면적 중 미미하므로 제2종일빈
주거지역을 기준하여 가격 산정 하였음.

기호 (5)의 토지는 도시계획도로에 저촉하고 있어, 토지의 사용· 수익· 처분에 제한이
있으므로 감안 평가 하였음.

기호(1) 지상에 수개의 제시외 구조물이 소재하나 독자적으로 사용할 수 있는 구조물이
아니며, 토지에 영향을 미친다고 볼 수 없으므로 토지 평가시 감안치 않았음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2
철근콘크리트조, 조립식판넬구조, 경량철골구조 스라브지붕 2층 건물로서
외벽은 몰탈 위 화강석 붙임.
내벽은 몰탈 위 페인팅, 타일 및 벽지 마감
창호 알미늄 샤시 마감

캐노피는 내,외벽 마감재 없음.

기호 3
철근콘크리트구조 슬래브 지붕 3층 건물로서
내, 외벽은 징크 판넬, 글라스 월 판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감
창호는 샤시 마감

이용상태

기호 2
1층 위험물 저장 처리 시설 - 사무실, 빨래방, 화장실, 주유소 캐노피
2층 밀라노 헤어, 화장실

기호 3
1층 점포(베스킨라빈), 화장실, 승강기실
2층 점포(공실), 화장실, 승강기실
3층 점포(공실), 화장실, 승강기실

설비내역

기호 2

위생 및 급배수 설비, 소화설비


기호 3

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비

부합물 및 종물

제시외 건물

ㄱ 세차장 설비 약 100㎡
ㄴ 판넬조 기타지붕 약 1.5㎡
ㄷ 판넬조 기타지붕 약 1.5㎡
ㄹ 판넬조 기타지붕 약 17㎡
ㅁ 폐수처리 설비 1대
ㅂ 지하유류탱크 20,000L x 4ea
ㅅ 지하유류탱크 50,000L x 1ea
ㅇ 물탱크 2,000L x 3ea
ㅈ 주유기 4ea
ㅊ 지하수 관정 1

공부와의 차이

기호 2, 3의 제시목록과 등기사항증명서(건물)에서 소재지·지번이 천안시 동남구 목천읍
신계리 166-10이나 일반건축물대장 등본에서 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-10,
신계리 166-56으로 표기 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2
1층 빨래방, 2층 밀라노 헤어 임대중이나 내역 미상임.
1층 주유소 장기간 미가동 중으로 폐업 유무를 소유자가 밝히지 않고 있어, 경매 진행 및
참여시 확인 및 유의를 요함.



기호 3
1층 아이스크림점 베스킨라빈 임대 중이나 내역 미상임.
기호 3 건물에 설치된 승강기는 가격시점 현재 운행 정지 중임.


제시외 건물 (ㄱ)∼(ㅊ)은 개략적으로 면적을 측정하고 평가하여 작성하였으니 경매 진행 및
참여시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 및 공작물(감정평가서상 ㉠~㉩) 매각 포함하고 타인소유 주유기(감정평가서상 ㉨ 2,3번) 매각 제외함
-목록 2,3의 등기사항전부증명서상 소재지 지번이 '신계리 166-10' 이나, 건축물대장상 소재지 지번은 '신계리 166-10, 166-56'으로 표기되어 있음
-2025. 6. 20. 정은식으로부터 공사대금 및 필요비‧유익비 금 169,206,565원에 대하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경11648 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-10

* 토지 면적: 1430.00㎡ (약 432.63평)

* 건물 면적: 560.51㎡ (약 169.57평)

* 감정가: 2,044,034,950원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 용도: 위험물저장 및 처리시설, 제1,2종 근린생활시설, 창고시설 등 복합 용도

1.2. 건물 현황

* 건물(2) (1동): 철근콘크리트조, 조립식판넬구조, 경량철골구조 스라브지붕 2층 (총면적 약 219.28㎡). 1층 위험물저장/처리시설, 사무실, 빨래방, 주유소 캐노피. 2층 밀라노 헤어.

* 건물(3) (2동): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 (총면적 약 341.23㎡). 1층 베스킨라빈스 점포. 2, 3층 공실 점포. 승강기 1대 설치 (현재 운행 정지).

* 제시외 건물 및 공작물: 세차장 설비, 폐수처리 설비, 지하유류탱크, 물탱크, 주유기 등 (일부 매각 포함, 타인 소유 주유기 제외).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 신흥초등학교 서측 근거리에 위치.

* 주위는 로변 아파트, 소형 상가, 주택지, 농경지, 임야 등이 혼재.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입 용이.

* 인근 시내버스 정류소 소재하여 대중교통 이용 편리.

2.3. 토지 및 도로 상황

* 토지: 부정형 및 제형 토지로, 남동측 완만한 하향 경사.

* 도로: 남측으로 약 10m 폭의 아스팔트 포장도로에 접함. (기호 4 토지는 맹지).

2.4. 토지 이용 계획

* 주요 지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역.

* 일부 지역: 도시지역(신계도시지역), 제2종일반주거지역.

* 각종 제한: 가축사육제한구역. 도시계획도로 저촉으로 인한 사용·수익·처분 제한 있음.

* 신계도시지역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 중소기업은행 근저당 (2019.12.30)

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 정은식 외 1인: 상가건물임차권 (2026.03.09 등기, 권리금액 70,000,000원). 해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 기준)

* 이경희: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2018-08-16, 확정 2019-04-15. 대항력 있음.

* 정은식: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-06-20, 확정 2021-06-15. 대항력 있음. (추가로 상가건물임차권 등기 보유)

3.4. 유치권 신고

* 정은식으로부터 공사대금 등 169,206,565원에 대해 유치권 신고하였으나, 성립 여부 불분명하며 신청 채권자가 유치권 배제 신청함. (잠재적 리스크 요인)

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 활용

* 주요 용도는 위험물저장 및 처리시설, 제1,2종 근린생활시설.

* 1층: 위험물 저장/처리시설, 사무실, 빨래방, 주유소 캐노피 (주유소 장기간 미가동).

* 1층 점포: 베스킨라빈스 임대 중.

* 2층: 밀라노 헤어 임대 중.

* 2,3층: 점포 (공실).

4.2. 주변 상권 특성

* 로변을 따라 아파트, 소형 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 상권 형성.

* 주유소 미가동 상태로 인해 해당 영업 관련 수익은 현재 발생하지 않는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 신흥초등학교 인접.

5.2. 편의 시설

* 단지 인근에 소규모 상가 및 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 주요 상권은 차량 이동 거리에 있는 천안 시내를 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 대상 권리

* 대항력 있는 임차인 이경희 (보증금 20,000,000원)

* 대항력 있는 임차인 정은식 (보증금 250,000,000원)

* 정은식의 상가건물임차권 (권리금액 70,000,000원)

* 위 권리들의 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있습니다. 총 인수 가능 금액은 약 340,000,000원입니다.

6.2. 유치권 분쟁 가능성

* 정은식의 유치권 신고에 대한 성립 여부 불분명으로 인한 법적 분쟁 가능성.

6.3. 영업 미운영 상태

* 주유소 장기간 미가동으로 인한 수익 공백 및 폐업 여부 확인 필요.

6.4. 지번 및 건축물대장 불일치

* 건물 등기부등본상 지번과 건축물대장상 지번 표기 차이 존재. (신계리 166-10 vs 166-10, 166-56)

6.5. 토지 이용 제한

* 일부 토지(기호 4)는 맹지이며, 일부 지역은 도시계획도로 저촉으로 인한 개발 및 이용 제한.

6.6. 건물 상태

* 승강기 운행 정지 상태.

6.7. 주변 환경

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건 자체의 위험물저장 및 처리시설 용도는 주변 환경과의 조화 및 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 복합 용도로 활용 가능한 시설이나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 임차권 인수 가능성, 유치권 신고 등 여러 법적, 재정적 리스크가 존재합니다.

특히, 정은식 임차인의 경우 총 320,000,000원 (보증금 250,000,000원 + 임차권 70,000,000원)의 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있어 철저한 권리분석 및 현황 조사가 필수적입니다.

주유소의 장기간 미가동 상태도 수익성 측면에서 고려해야 할 중요 사항입니다.

상가 및 주거 지역과 혼재된 입지이므로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력은 있으나, 현재로서는 리스크 요인이 더 부각되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 성장관리계획구역 및 도시지역(신계도시지역) 지정으로 향후 개발 가능성.

* 신흥초등학교 인접으로 주거 및 교육 관련 시설로의 활용 고려.

8.2. 활용 방안

* 기존 위험물 시설 외 근린생활시설, 점포 등 다양한 업종으로의 전환 또는 임대 가능성.

* 주유소 미가동 상태 해소 시 수익 창출.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 임차권 인수 가능 금액이 상당하며, 유치권 등 추가적인 위험 요인이 존재합니다.

인수 보증금 및 임차권 총액: 약 340,000,000원

따라서, 감정가 2,044,034,950원에서 이러한 인수 가능 금액과 제반 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~85% 수준을 예상하나, 명확한 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. (예: 약 14억 3천만원 ~ 17억 4천만원 범위)

※ 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 인수되는 보증금 및 임차권 금액을 제외한 실제 투자 가능 금액을 기준으로 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.