나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502295 [1] 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 14층1432호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 ""방울새 어린이공원"" 남서측 인근에 위치하는 ""호수의 아침"" 단지 내 구분건물(제14층 제1432호 - 전유면적 : 23.573㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물(단지)까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 건물내 14층 1432호로서,

외벽: 치장타일 및 몰탈위페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502295 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 14층1432호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 6.24㎡ (약 1.89평)

* 토지지분: 6.24㎡

* 건물면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

* 건물지분: 23.573㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 장

2. 입지조건

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 14층1432호

* 주위환경: 본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 "방울새 어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 토지이용계획: 본건은 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접하고 있어 토지 이용 및 개발 잠재력이 높은 지역임.

* 주변 시설: 본건 주변으로 어린이공원, 근린생활시설, 공공기관 등이 밀집해 있으며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

3. 권리분석

* 본 경매 물건은 채권자 장 의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건임.

* 주요 권리 분석 결과, 임차인 장 이 해당 오피스텔에 거주 중이며, 2022년 5월 10일 전입, 2022년 4월 19일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음.

* 임차인 장 의 보증금은 98,000,000원이며, 차임은 0원임.

* 집합건물 등기부등본 상 을구 1번 순위로 "주택임차권(장미진, 98,000,000원)"이 등기되어 있으며, 말소 기준 권리인 갑구 4번 압류(세종세무서장)보다 선순위임.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

* 임차인 장 의 보증금 98,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 인수되는 임차 보증금 합계: 98,000,000원 (단, 배당 여부에 따라 변동 가능)

* 등기부채권 총액: 98,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 소재한 세종시 어진동은 행정중심복합도시의 핵심 지역으로, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역임.

* "호수의아침" 오피스텔은 중심상업지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 공공기관, 공원 등이 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높음.

* 대로와 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 주변 상업 시설 이용이 편리함.

5. 생활정보

* 단지 인근에 "방울새 어린이공원"이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 세종시 내 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 위험: 임차인 장 의 보증금 98,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 시세보다 높아질 위험이 있음.

* 세종시 부동산 시장 변동성: 신도시 특성상 개발 계획 및 입주 물량에 따라 시세 변동성이 있을 수 있음.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우, 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 가치는 우수하나, 선순위 임차인의 보증금 98,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 총 투자 비용이 시세보다 높아질 수 있는 위험이 존재함.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 해당 물건의 시장 가치는 7,000만원 내외로 추정되나, 인수해야 할 보증금이 이를 상회하므로 신중한 접근이 요구됨.

* 따라서, 본건은 적극적인 투자보다는 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못할 경우, 손실이 발생할 가능성이 높은 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지구 내 위치로 향후 발전 가능성 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 뛰어난 교통망과 편의시설 접근성을 갖춘 지역.

* 건축 연도가 비교적 신축(2014년)으로 건물 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

* 본건의 최근 시세는 유사 면적 기준으로 약 6,800만원 ~ 7,000만원 수준으로 분석됨. (2026년 4월 23.573㎡ 거래가 6,800만원)

* 그러나 본건은 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차 보증금이 98,000,000원에 달함.

* 이는 최근 시장가치보다 높은 금액으로, 입찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 시세보다 높아질 수밖에 없는 구조임.

* 이러한 점을 감안할 때, 본건에 대한 일반적인 투자 관점의 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

* 전술한 인수 보증금(98,000,000원)을 고려하여, 매수인이 시장가치(약 7,000만원)를 초과하는 금액을 투자하게 되는 상황이므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 실질적인 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(7,000만원 ~ 7,500만원) 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 하나, 인수 보증금 자체가 시세보다 높아 현실적으로 어려운 상황입니다.

* 결론적으로, 본 건은 임차인 보증금 전액을 배당으로 회수하지 못할 경우, 매수인이 막대한 손실을 볼 위험이 매우 크므로, 입찰을 신중히 고려해야 합니다.

* 만약 입찰을 강행한다면, 총 매수 비용(입찰가 + 98,000,000원)이 7,000만원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 하므로, 입찰가는 0원 또는 매우 낮은 금액 (예: 1,000,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 총 매수 비용이 99,000,000원이 되어 여전히 시세보다 높습니다.

* 최종 예상 입찰가 제안: 10,000,000원

* 제안 입찰가 10,000,000원 적용 시, 총 매수 비용은 10,000,000원(입찰가) + 98,000,000원(인수 보증금) = 108,000,000원입니다. 이는 최근 시세(약 7,000만원)보다 현저히 높은 금액으로, 상당한 손실이 예상됩니다. 따라서 본 제안 입찰가는 시세 분석에 기반한 추천보다는, 해당 위험을 감안한 최소한의 전략적 입찰가로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.