나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502374 [1] 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 '오류동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 공동주택, 근린생활시설, 초등학교, 대형할인마트 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 남측으로
서대전역(KTX)이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 다세대주택 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 다세대주택 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일: 2019.07.09)

외벽: 외장타일붙임 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택(도시형생활주택(원룸형주택))'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서, '다세대주택 및 근린생활시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각 폭 6M내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-27), 도로(오류2)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(오류8)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502374 (1)

소재지: 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 4층404호

건물명: 로즈마리빌

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

건물면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 07월 09일

해당층: 4층 (총 6층 건물)

건물 구분: 집합건물 (도시형생활주택, 제2종근린생활시설(사무소) 혼합 건물 내 주거용 호실)

전용면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

분양면적: 관련 정보 부족 (전용면적 외 공용 면적 포함)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 125,000,000원

최초 감정일: (정보 없음)

말소기준권리: 2025-05-01 접수, 강제경매 (채권자: 김형원, 금액: 126,351,780원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 '오류동행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 초등학교, 대형할인마트 등이 혼재된 지역입니다.

남측으로 서대전역(KTX)이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

다세대주택 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2025-05-01 접수된 강제경매 개시 결정 등기입니다.

본 경매로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 인수될 수 있습니다. 아래 임차인 현황 참조)

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 김형원

전입일자: 2020년 04월 06일

확정일자: 2020년 04월 10일

대항력: 있음

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024년 11월 07일

집합건물 등기부요약 상 '을7' 순위 주택임차권 (권리금액 120,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임대관계는 미상입니다.

3.3. 특이사항 및 위험 요소

선순위 임차권 존재: 김형원 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

공동담보: (제공된 정보로는 구체적인 내용 파악 어려움)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하며, 서대전역 인근으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 합니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 인근 오류동 181-16번지 벨라힐스 (2016년 건축, 35.08㎡) 다세대 주택이 2026년 2월 26일 103,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건(33.75㎡, 2019년 건축)과 유사한 면적과 연식으로, 현재 시세는 해당 거래가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

감정가 125,000,000원은 최근 유사 물건 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지 시설

* 오류동행정복지센터 인접

* 대형 할인마트 접근 용이

* 서대전역 (KTX) 인접

5.2. 교육 및 문화 시설

* 대전오류초등학교 인접 (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인 김형원의 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 법적 제한

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (대전오류초등학교)

7. 종합 의견

7.1. 강점 및 약점

강점:

* 서대전역 인근의 편리한 교통 및 입지

* 비교적 신축 (2019년 사용승인)

약점:

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편

7.2. 투자 가능성 평가

선순위 임차인의 보증금 인수 여부가 본 건의 투자 수익성을 결정하는 가장 중요한 요인입니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않아 인수해야 한다면, 총 투자 비용이 증가하여 투자 매력이 떨어질 수 있습니다. 다만, 임차인의 보증금이 전액 변제된다는 전제 하에, 시세 대비 적정가로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 수익률

임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다. 보증금 인수 시 수익률은 매우 낮아지거나 마이너스가 될 수 있습니다. 보증금 미인수 시, 시세 대비 저렴하게 낙찰받는다면 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 추가 가치 창출 방안

* 철저한 권리 분석을 통해 임차인 보증금 처리 방안 확인

* 주변 시세 변동 추이 파악 후 매각 시점 결정

* 혐오시설 존재 여부 자체적으로 확인 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

최근 실거래 사례로 오류동 181-16번지 벨라힐스 (35.08㎡, 2016년 건축)가 103,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 해당 거래 사례보다 면적이 약간 작으나 건축 연도가 더 최신(2019년)입니다.

현재 자료 상, 임차인 김형원 씨의 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

그러나, '인수 보증금 합계: 0원' 이라는 정보가 제공되었고, 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없음을 시사합니다 (단, 물건명세서 상 인수 가능성 언급은 반드시 최종 확인 필요).

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 최근 거래 사례(103,000,000원)와 감정가(125,000,000원) 사이에서 결정될 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 유사 물건의 신축 연도를 고려하여, 최근 실거래가 대비 약 10% 가량 상향된 가격을 시세로 볼 수 있습니다.

103,000,000원 * 1.10 = 113,300,000원

또한, 감정가의 90% 수준을 고려하면 125,000,000원 * 0.90 = 112,500,000원 입니다.

9.2. 최종 제안가

리스크를 감안하여, 감정가보다는 낮지만 시세 대비 합리적인 수준인 113,000,000원 이하로 입찰하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가는 법원 배당 순위 및 실제 배당 여부에 대한 최종 확인 후 결정하시기 바랍니다.

추후 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 입찰가를 조정해야 합니다.

본 보고서에는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 등 추가적인 현장 조사는 포함되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.