나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502361 [1] 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 108동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 ""대전법동중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 등은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 교통사정 등은 무난시 됨.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 제9층 제902호로서,
·외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
·내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
·창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 아파트임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 제반도로와의 연계가 용이하며, 인접도로 상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업),대로3류(폭 25m~30m)(2019-08-28)(대로3-18)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(법동3)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2021-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법>,중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 박현희의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502361 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 108동 9층902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 275,000,000 원

* 토지면적: 43.75㎡ (13.23평)

* 토지지분: 43.7527㎡ (13.23평)

* 건물면적: 84.83㎡ (25.66평)

* 건물지분: 84.835㎡ (25.66평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경,

* 주의사항: 임차인 박현희의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각.

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경,

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 "대전법동중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 등은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 교통사정 등은 무난시 됨.

* 건물의 구조: * 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 제9층 제902호로서,

* 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감

* 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감

* 창 호 : 새시창호 등 마감임.

* 이용상태: 공부상 아파트임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 단지 내 도로를 통하여 제반도로와의 연계가 용이하며, 인접도로 상태는 무난한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업),대로3류(폭 25m~30m)(2019-08-28)(대로3-18)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(법동3)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2021-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법>,중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역).

* 공부와의 차이: 없 음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 230,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-18

* 확정일자: 2022-02-17

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 등기부 요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1993-12-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 한영호, 권리금액: , 말소: -, 비고: 매매

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2024-03-11, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 박현희, 권리금액: 230,000,000원, 말소: 말소, 비고: 전입일자: 2022-2-18, 확정일자: 2022-2-17

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2022-08-29, 권리종류: 근저당권, 권리자: 배순자, 권리금액: 105,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2025-05-01, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 242,503,660원, 말소: 말소, 비고: 대전지방법원의 강제경매개시결정(2025타경502361)

* 말소기준권리: 근저당권 (2022-08-29)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 관련 주의 문구:

* 임차인 박 의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 경우, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각 진행됩니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 인근에 대전법동중학교가 있으며, 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색에서 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 법동그린타운

* 주소: 대전광역시 대덕구 법동 195-1 법동그린타운

* 사용승인일: 1993년 11월 12일

* 총 동수: 12동, 총 세대수: 1050세대

* 단지 전용면적: 76106.22㎡, 단지 총면적: 98271.87㎡

* 주차: 지상 4대, 지하 26대, 총 503 대

* 층수: 최고 15층, 최저 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 14대, 지하 0대

* 해당 물건 정보

* 동/호수: 108동 902호

* 층: 9층

* 전용면적: 84.83㎡ (25.66평)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '임차인 현황' 상 대항력이 '없음'으로 명시되어 있으나, '주의사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어 권리 분석 시 혼선이 발생할 수 있습니다. 하지만 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법원에서는 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 복잡한 조건은 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 배당받지 못하는 잔액에 대한 권리 포기 조건은 매각 후에도 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지가 있으므로, 인수 조건 및 HUG와의 협약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 등기부상 말소되지 않는 권리: 제공된 '물건명세서 참고사항'에 따르면 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가(275,000,000 원) 대비 최근 실거래가(약 22,700만원 ~ 23,100만원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성 또는 최근 시세 반영 여부에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 대덕구 법동에 위치한 그린타운아파트 108동 902호로, 대전법동중학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 건물 연식은 1993년식으로 다소 노후되었으나, 철근콘크리트 구조이며 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 임차인 보증금을 인수할 부담은 없으나, HUG 관련 복잡한 조건 및 임차인의 대항력 관련 모호성은 주의가 필요합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

* 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 아파트가 위치한 법동 지역은 대덕구 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나이며, 주변으로 각종 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* '인수 보증금 0원' 조건으로 인해 매수인의 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다. (단, 임차인 관련 복잡한 조건 확인 필수)

* 토지이용계획상 택지개발지구로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 낙찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다. (감정가 대비 시세가 낮으므로, 보수적인 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 275,000,000 원입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 동일 면적(약 84㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 12일 22,700만원 (3층), 2026년 7월 29일 23,100만원 (15층)입니다.

* 본 물건의 전용면적은 약 84.83㎡이며, 9층에 위치하고 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 인수 부담이 없으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가(22,700만원 ~ 23,100만원)와 감정가(27,500만원) 사이에서 경매 특성상 할인율을 적용하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 권리관계 및 특수조건, 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 다만, 임차인 박현희 관련 조건, HUG 인수조건 변경, 지상권 등 미소멸 권리 여부 등 추가적인 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.