나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502359 [1] 대전광역시 대덕구 목상동 185-2 다사랑아파트 103동 8층811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 목상동 소재 ""목상초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 체육시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제8층 제811호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시창호임

이용상태

본건은 주거용(아파트)으로 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 주차장, E/V설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 아파트부지 외곽으로 포장된 도로에 접하여 진출입 가능하고 단지내 도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역(2014-12-19)(목상지구 택지개발사업),도로
(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>,
택지개발지구(목상택지개발완료.자세한사항별도확인도시녹지팀)<택지개발촉진법>,택지개발
지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람.
2) 임대관계 미상임

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안한기)로부터 2026.05.18.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502359 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 목상동 185-2 다사랑아파트 103동 8층811호

용도: 아파트

감정가: 119,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.26㎡ (약 10.06평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 다사랑아파트

사용승인일: 1993년 9월 9일

최고층: 15층 (본건 8층)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물 마감: 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지 및 일부 타일, 창호 새시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 목상동 소재 "목상초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 체육시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 아파트지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리분석)

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(대전지방법원 2025타경502359)입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (주덕자, 최규형)

* 주택임차권 (안한기, 100,000,000원) - 전입 2022.03.04, 확정 2022.02.04. 배당신고 2024.04.01

* 압류 (강남세무서장)

* 가압류 (주식회사국민행복기금, 5,121,313원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 104,911,929원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 안한기

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음 (권리분석상 명시)

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 모든 권리(선순위 임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 안한기로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출받았습니다. 이는 본건 매각 후 임차인 관련 명도에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본건이 속한 대전광역시 대덕구 목상동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 인근에 각종 근린생활시설, 학교(목상초등학교), 공원 등이 있어 주거 생활 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 목상다사랑

동수: 5개동

세대수: 900세대

총면적: 63,077.4㎡

5.2. 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 자전거 보관소 등

5.3. 주차 정보

총 주차 대수: 399대 (지상 5대, 지하 10대 - 제공된 정보상 수치가 적으나, 일반적인 주차 대수 정보를 포함)

전기차 충전기: 지상 8대

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

임차인 안한기의 경우, 등기부상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며 HUG의 확약서 또한 긍정적인 내용입니다. 그러나 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 관련 서류를 재확인하고 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 노후화

본건 아파트(다사랑아파트)는 1993년 9월에 사용승인을 받아 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다. 향후 내부 수리 및 외부 시설 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 확인사항

감정평가서상 "이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매 참여 시 재확인 바람"이라는 문구가 있습니다. 실제 물건 상태, 이용 상황, 누수 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 안한기의 현황이 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 목상동에 위치한 다사랑아파트로서, 30년 이상 경과된 노후 아파트임에도 불구하고 기본적인 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 특히, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없고, 임차인 관련 HUG 확약서를 통해 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 매우 큰 장점입니다. 이는 명도 절차 진행 시에도 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 다만, 아파트 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성과, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인 및 HUG 확약서로 인한 명도 부담 감소 및 예측 가능한 명도 절차.

* 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 물건의 실질적인 가치를 파악하여 입찰가 산정이 용이함.

* 목상초등학교 인근으로 기본적인 주거 선호도가 있는 지역.

* 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 가격 접근 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적(49.86㎡)의 다사랑아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 21일: 96,000,000원 (4층)

* 2026년 6월 8일: 97,000,000원 (1층)

* 2026년 6월 3일: 100,000,000원 (15층)

평균 시세는 약 97,667,000원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 119,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되어 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 본건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 평균에 근접하거나, 층수 및 물건 상태를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

최고층(15층)의 거래가(100,000,000원)와 최저층(1층)의 거래가(97,000,000원)를 고려할 때, 본건 8층의 가치는 98,000,000원 ~ 105,000,000원 사이로 추정됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 85% 수준인 약 101,000,000원을 상회하는 입찰은 신중하게 접근할 필요가 있으며, 현장 조사 결과 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 98,000,000원 ~ 105,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.