나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502392 [1] 대전광역시 중구 산성동 145-18 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502392 [1] 대전광역시 중구 산성동 145-18 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경502392
• 주소: 대전광역시 중구 대둔산로 474
• 용도: 단독주택

대전지방법원 경매4계 2025타경502392 | 소재지: 대전광역시 중구 대둔산로 474 | 감정가: 1,751,252,560원 | 최저가: 858,114,000원 | 용도: 단독주택

1. 대전지방법원 2025타경502392 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502392 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 산성동 145-18

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,751,252,560 원

* 토지면적: 548.80㎡ (약 166.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 95.74㎡ (약 28.96평)

* 건물 제시외면적: 7.75㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

* 사용승인일 (건물): 1974.09.26

* 특이사항: 법정지상권

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 매각에 포함, 지상에 제시외 컨테이너 소재하나 매각에서 제외됨.

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '대전문성초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 주택, 학교, 공공시설 등이 소재하는 노선 상가지대로 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로 현황 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각 방식: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 경매 종류: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 주요 권리관계:

* 법정지상권: 본건의 주요 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 건물 소유주와 토지 소유주가 다를 경우 발생할 수 있으며, 건물 철거가 어려워 토지 활용에 제약이 될 수 있으므로 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(컨테이너 제외) 및 수목은 매각에 포함되어 감정평가되었습니다. 다만, 이들로 인해 토지의 소유권 행사에 제한이 발생할 경우 토지가격에 반영되었으며, 이에 대한 권리관계 확인이 필요합니다.

* 제시외 컨테이너: 지상에 소재하나, 매각에서는 제외되므로 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 임대 관계: 미상으로, 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치하며, '대전문성초등학교' 북서측 인근의 노선 상가지대입니다. 근린생활시설, 주택, 학교, 공공시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(산성동2 주택재개발정비사업), 대로3류(폭 25m~30m) 등에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성과 함께 건축 행위에 대한 제한사항이 존재합니다.

* 주변 시설: '대전문성초등학교'가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 공공시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: '대전문성초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설 및 공공시설이 주변에 소재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 가장 주의해야 할 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 소유권 행사 및 활용에 심각한 제약이 발생하며, 명도 및 재산권 행사에 복잡성을 더합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 매각에 포함된 제시외 건물과 수목이 토지 소유권 행사에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 컨테이너: 매각 제외되므로, 낙찰 후 철거 등의 추가적인 처리 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

* 건물의 노후화: 1974년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 즉각적인 수리 또는 장기적으로는 재건축 필요성이 대두될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등의 규제로 인해 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

대전광역시 중구 산성동에 위치한 본 물건은 '대전문성초등학교' 인근의 노선 상가지대에 속한 단독주택 경매 물건입니다. 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 지구단위계획구역(산성동2 주택재개발정비사업)에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 1974년 건축된 건물의 노후화, 매각 제외되는 제시외 컨테이너, 그리고 가장 중요한 리스크인 법정지상권 성립 가능성과 제시외 건물 및 수목으로 인한 토지 소유권 행사 제한 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건은 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 지구단위계획구역(산성동2 주택재개발정비사업)에 포함되어 있어, 향후 정비사업 추진 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 학세권 입지: '대전문성초등학교'와 인접하여 자녀가 있는 실수요자나 임대 투자자에게 매력적인 요소입니다.

* 대로변 인접: 서측 약 25m 대로변에 접하고 있어 가시성이 좋고, 상가 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계