나이스옥션 법원경매 영동 2025타경72 [1] 충청북도 옥천군 청성면 능월리 161-8 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리 소재 ""두릉경로당"" 인근에 산재하여 위치하며,
본건 주위는 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시
제반 대중 교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사 토지로 묵전으로 이용 중임.
기호 2 : 부정형 완경사 토지로 과수원으로 이용 중임.
기호 3 : 부정형 완경사 토지로 묵전, 분묘로 이용 중임.
기호 4 : 부정형 완경사 토지로 전기타로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 2, 3 : 지적도상 맹지임.
기호 4 : 지적도상 맹지로 동측으로 비포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3:
생산관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.


기호 4:
보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 기호 2는 과수원으로 이용 중으로, 지상의 과수목, 지지대 및 관수시설은
제시외물건으로 평가하였으며, 과수목 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은
""토지감정평가명세표""에 기재하였으니 경매 진행에 참고바람.
2)본건 기호 3 지상에 후첨 사진과 같이 분묘가 소재하나 평가목적을 고려하여 나지
상정 평가하였으며, 분묘 소재로 인해 대상 토지가 제한받는 가격은 ""토지감정평가
명세표""에 기재하였으니 경매진행시 참고바람.
3)본건 기호 4 지상에 후첨 사진과 같이 관리상태 등을 고려시 경제적 가치가 없는
유실수 및 묘목이 소재하며, 유실수는 토지에 포함하여 평가하였으며, 묘목은 이식
및 이전이 수월하여 평가에서 제외하였음.
4)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 본건
토지 상에 소재하는 자생활수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경72 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 청성면 능월리 161-8

용도: 전

감정가: 14,674,000원

토지면적: 638.00㎡ (약 193평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청산농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 능월리에 위치하며, "두릉경로당" 인근에 산재하여 있습니다. 주위 환경은 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호 1, 2, 3: 부정형의 완경사 토지로 묵전, 과수원, 묵전 및 분묘로 이용 중입니다.

기호 4: 부정형의 완경사 토지로 기타 용도로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 1, 2, 3 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 4 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 비포장 농로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3: 생산관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

기호 4: 보전관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1 (1990-05-10): 소유권이전 (최철환)

* 갑2 (2003-01-02): 소유권이전 (최선필, 협의분할에 의한 상속)

* 을2 (2003-06-20): 근저당권 (청산농업협동조합, 50,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (2025-03-31): 가압류 (청산농업협동조합, 20,091,721원) - 말소

* 갑4 (2025-05-01): 임의경매 (청산농업협동조합, 21,756,252원) - 말소

총 등기부채권 금액: 70,091,721원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 옥천군 청성면 지역은 주로 농경지, 임야, 과수원 등으로 이루어진 농촌 지역입니다. 지역 내에서는 농업 활동이 주를 이루고 있으며, 일부 생산관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 개발 계획

충청북도 옥천군 내 개발제한구역 일부 해제 움직임이 있으나, 본건 소재지(능월리)는 직접적인 영향을 받기 어려운 지역으로 보입니다. 다만, 대청호 수변구역 해제 등으로 인해 지역 개발에 대한 잠재력은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 농경지 및 임야 지역에 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 인근 '두릉경로당'이 있으나, 이 외의 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나 대중교통은 열악한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

농지로 경매가 진행되므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰무효 및 보증금 미반환 등 불이익이 발생하므로, 입찰 전 관할 관청에 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권

본건 기호 3 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 경계 불분명 및 측량 필요

인접 토지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요합니다. 측량 비용 및 경계 확정 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 맹지

기호 1, 2, 3 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로와의 연결을 위한 별도의 해결 방안(토지 이용 계약, 인접 토지 매입 등)이 필요할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한 및 현황

* 기호 2 토지: 과수목, 지지대, 관수시설 등이 있어 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 기호 3 토지: 분묘 소재로 인해 토지 이용이 제한될 수 있습니다.

* 기호 4 토지: 경제적 가치가 없는 유실수 및 묘목이 소재하며, 유실수는 토지에 포함 평가되었습니다.

* 전반적으로 토지 위에 자생 수목이 있어 거래 관행상 토지에 포함하여 평가되었습니다.

6.6. 혐오시설 인접 가능성

옥천군 청성면 일부 지역은 과거 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 입주 논란이 있었던 사례가 있습니다. 본건 소재지(능월리) 자체에 대한 혐오시설 직접적인 연관성은 검색되지 않았으나, 농경지 및 임야 지역 특성상 주변 개발 동향을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 농업용 토지로, 농지취득자격증명 발급이라는 선결 과제가 존재합니다. 또한, 맹지, 분묘 소재, 경계 불분명 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 감정평가 상 토지 자체의 가치는 14,674,000원으로 책정되었으나, 위에 언급된 제반 사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 농지 경작 또는 관련 사업을 목적으로 하는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 투자 목적이라면 추가적인 가치 상승 가능성 및 리스크 관리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격 요건을 충족하는 경우, 상대적으로 낮은 감정가로 토지 확보 가능.

* 과수원, 묵전, 임야 등 지역 특성을 활용한 영농 또는 전원생활 부지 활용 가능성.

* 주변 환경 변화에 따른 향후 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 14,674,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(측량비, 분묘 관련 처리 비용 등) 및 매수인의 영농 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 실질적인 투자 비용을 산정하는 데에는 이 점이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.