나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30517 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 1층142호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""화곡저수지"" 남동측 방향에 소재하는 구분건물(근린생활시설)로서, 본건의 주변은 정비된 주택가로서 택지공사 완료후 성숙화 과정에 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 양호하며, 인접한 위치에 노선버스정류장(시그니처시티)이 소재해는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물로서

외벽: 돌붙임, 페인트 마감
내벽: 페인트 마감
창호: 강화유리

이용상태

현황 공실

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하 주차장 시설, 에스컬레이터, 승강기, 기본전기시설, 화재탐지시설, 소화전 시설 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지가 사다리형으로서 상업용 및 주거용(오피스텔)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측 및 서측으로 기업도시2로(왕복6~8차선의 아스팔트 포장도로), 본건의 북측으로 화개2길(왕복3차선의 아스팔트 포장도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 화곡리 1207
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2013-01-24) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-27)(중로2-주덕11)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

2. 화곡리 1208
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2013-01-24) , 보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-주덕58)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-27)(중로2-주덕11)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30517 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 1층142호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 475,100,000원

* 토지면적: 9.82㎡ (약 2.97평)

* 토지 지분: 9.8154㎡ (약 2.97평)

* 건물면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

* 건물 지분: 36.9㎡ (약 11.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 특수물건정보: 유동화 물건

* 건축물 정보:

* 건물명: 시그니처시티

* 총 층수: 지하 4층 ~ 지상 12층

* 해당 호수: 1층 142호

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 연면적 (추정): 49,054.87㎡ (약 14,839.3평)

2. 입지조건

* 본 건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "화곡저수지" 남동측 방향에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 택지 개발이 완료되어 정비된 주택가와 상업 시설이 혼재된 성숙화 과정에 있는 지역입니다.

* 일반 차량에 의한 접근이 양호하며, 인근에 노선버스정류장(시그니처시티)이 있어 교통 편의성이 보통 수준입니다.

* 남측 및 서측으로는 기업도시2로(왕복 6~8차선), 북측으로는 화개2길(왕복 3차선)에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 상업 활동에 적합한 용도지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-03-09, 채권액: 300,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)다모아상품권

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: (주)다모아상품권

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액은 567,637,335원입니다.

4. 상권분석

* 본 상가는 "시그니처시티" 건물 내 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

* 주변은 택지개발이 완료된 주거 지역과 상업 시설이 공존하며, 충주 기업도시와 인접하여 배후 수요 및 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

* 건축물 자체적으로 에스컬레이터, 승강기, 지하 주차장 등 다양한 편의시설을 갖추고 있어 입주자 및 방문객의 이용이 편리합니다.

* 주요 용도가 업무시설과 근린생활시설이므로, 다양한 업종의 입점이 가능하며 복합 상권 형성에 유리합니다.

5. 생활정보

* 인접한 노선버스정류장으로 인해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내 갖추어진 에스컬레이터, 승강기, 지하 주차장 등은 입주민 및 이용객의 편의를 증진시킵니다.

* 인근에 정비된 주택가가 형성되어 있어 안정적인 지역 수요를 확보할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 본 건은 공실 상태로, 향후 임대 수익 발생을 위해서는 적극적인 임차인 유치 활동이 필요합니다.

* 본 물건은 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기업도시 개발 지역의 특성상, 향후 개발 계획 및 정책 변화에 따라 상권 환경이 변동될 수 있으며, 이는 긍정적 또는 부정적 영향으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 가축사육제한구역으로 지정된 점은 인근 환경에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 그러나 정확한 현황 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 주덕읍 화곡리의 시그니처시티에 위치한 1층 근린상가로, 입지적 강점과 건물 내 편의시설을 보유하고 있습니다.

* 충주 기업도시 개발과 연계된 미래 가치 상승 및 상권 활성화를 기대해볼 수 있습니다.

* 현재 공실 상태이고 유동화 물건이라는 점을 감안할 때, 투자를 결정하기 전에 신중한 검토가 필요합니다.

* 권리 관계가 명확하고 매각으로 모든 권리가 소멸되어 법적 안정성은 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서 높은 가시성과 뛰어난 접근성을 갖추고 있습니다.

* 충주 기업도시 개발에 따른 배후 수요 증가 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 건물 내 편리한 부대시설(승강기, 에스컬레이터, 주차장 등)을 이용할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인수 보증금이 없어 낮은 초기 비용으로 경매에 참여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 475,100,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본 물건의 현재 시장 가치, 잠재적 임대 수익률, 향후 상권 전망, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 공실 상태이며 유동화 물건임을 감안하여, 초기 임대 수익 발생 가능성 및 명도 관련 비용 등을 보수적으로 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.