나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52301 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 8층831호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧해솔초교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공장, 지식산업센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 피알씨구조지붕 지하2층 지상10층 중 제8층 제831호로서,
(사용승인:2019.03.22)

외벽: 복합판넬, 페어글라스 및 강화유리붙임 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

일반공장(아파트형공장:STUDIO TTAENGGEURI)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공업용 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 22m 내외, 북서측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 등기사항전부증명서 상 기계기구목록으로 ‘수변전설비 30kw’(공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-584호)가 등재되어 있으나 현장조사 시 본 건 제831호 내부에 따로 설치된 수변전설비는 소재하지 아니하였으며, 건물 자체의 배전함만 있었는 바 수변전설비는 평가하지 아니함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52301 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 서울대학로 59-21 (배곧동) (배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 8층831호)

사용승인일: 2019년 03월 22일

용도: 공장 (지식산업센터)

건물명: 배곧로얄팰리스 테크노1차

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 446,000,000원

토지 면적: 32.18㎡ (약 9.75평)

토지 지분: 32.1759㎡ (약 9.75평)

건물 면적: 149.50㎡ (약 45.22평)

건물 지분: 149.5㎡ (약 45.22평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 “배곧해솔초교” 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 지식산업센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건은 북동측 노폭 약 22m, 북서측 노폭 약 35m의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공업용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 외관

건물은 지하 2층, 지상 10층 중 제8층 제831호에 해당합니다.

구조: 피알씨(PRC) 구조, 피알씨(PRC) 구조 지붕

외벽: 복합판넬, 페어글라스 및 강화유리 마감

내벽: 내부 인테리어 마감

창호: 샷시 창호

3.2. 이용 상태 및 설비

일반 공장(아파트형 공장: STUDIO TTAENGGEURI)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 2021년 12월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권(을12)입니다.

4.2. 말소 예정 권리

본 매각으로 인해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2021-12-17)

* 을12: 근저당권 (권리자: 중소기업은행, 금액: 420,000,000원, 접수일자: 2021-12-17)

* 갑3: 압류 (권리자: 은평세무서장, 접수일자: 2024-02-08)

* 갑4: 압류 (권리자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2024-02-08)

* 갑5: 압류 (권리자: 시흥시, 접수일자: 2024-03-29)

* 갑6: 압류 (권리자: 시흥세무서장, 접수일자: 2024-04-08)

* 갑7: 가압류 (권리자: 기술보증기금, 금액: 100,000,000원, 접수일자: 2024-06-03)

* 갑10: 임의경매 (권리자: 중소기업은행, 금액: 361,179,841원, 접수일자: 2025-05-01)

4.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 520,000,000원입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 건이 위치한 배곧동 일대는 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 산업 및 상업 활동이 활발한 곳입니다. 인근에 신축 지식산업센터 공급 사례가 있으며, 관련 업종의 입주가 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

“배곧해솔초교”가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

6.2. 지역 개발 계획

본 건이 속한 시흥시는 다양한 지역 개발 및 도시 재생 사업을 추진하고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 수변전설비 미평가

감정평가서에 기재된 ‘수변전설비 30kw’가 현장 조사 시 본 건 내부에 별도로 설치되어 있지 않아 평가에서 제외되었습니다. 건물 자체의 배전함만 존재하므로, 향후 해당 설비에 대한 필요성이 발생할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 임대 관계 미확인

현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 공실 여부 및 명도 관련 변수를 고려해야 합니다. (단, 인수 보증금 0원)

7.3. 지역 특성

준주거지역에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 등에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 지식산업센터 내 공장으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 감정평가 과정에서 수변전설비가 누락된 점과 임대 관계가 미상인 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최신 설비와 좋은 입지 조건을 갖춘 지식산업센터 내 공장으로 활용 가치가 높습니다.

* 안정적인 권리 분석을 통해 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 지역의 지속적인 개발 및 상권 활성화로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 446,000,000원입니다. 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 70~90% 범위 내에서 낙찰되는 경향을 보입니다. 본 건은 지식산업센터 내 소형 공장으로서, 향후 임대 수익률, 공실률, 지역 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 보수적인 관점에서 감정가의 70~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.