나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52293 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 631-9 휴먼아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""정재초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 골프장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 5층 502호로서
외벽 : 석재 등 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교
통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.05.31일 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(2023카임
50288)으로 2023.06.23일자로 주택 임차권이 등재 되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 이경민)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.04.01. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52293 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 631-9 휴먼아트빌 5층502호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 5층 502호

건축년도: 2017년 7월 (사용승인일 기준)

감정가: 229,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

건물면적: 79.32㎡ (약 24.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지이용계획

지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

지구: 시가지경관지구(일반)

구분: 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 골프장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측으로 중로2류(폭 15m~20m)와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정등기 (2025.05.01. 접수) 입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부상 주택임차권(을3, 이경민, 220,000,000원)이 등재되어 있으나, "말소: 말소"로 표시되어 있으며, HUG(주택도시보증공사)로부터 2026년 4월 1일 제출된 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상되며, 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기사항 요약

* 갑4: 소유권이전 (3번 신탁등기 말소)

* 갑5: 소유권이전 (매매)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 220,000,000원, 말소기준권리)

* 을3: 주택임차권 (이경민, 220,000,000원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 경기 안산시 상록구 부곡동 534-14 대한아트빌(2003년식, 76.9㎡, 2층): 2026년 3월 9일, 120,000,000원

* 경기 안산시 상록구 부곡동 716-7 대영빌라(가)(2002년식, 73.855㎡, 3층): 2026년 3월 9일, 105,000,000원

* 경기 안산시 상록구 부곡동 614-3 로얄펠리스(2011년식, 71.95㎡, 5층): 2026년 3월 1일, 140,000,000원

4.2. 시세 분석

본 물건은 전용면적 79.32㎡로, 최근 실거래된 유사 물건들(71.95㎡~76.9㎡)보다 면적이 넓은 편입니다. 특히, 5층에 위치한 로얄펠리스(71.95㎡)가 140,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 면적 우위 및 비교적 신축(2017년 준공)임을 고려하여 140,000,000원 이상의 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 정재초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 골프장 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 229,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가는 105,000,000원에서 140,000,000원 수준으로, 감정가와 실거래가 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 혹은 해당 물건의 특수한 가치 판단이 반영되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시 이 격차를 충분히 인지해야 합니다.

6.2. HUG 관련 조건

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 복잡한 인수 조건 변경 이력이 있습니다. 확약서 제출로 대항력 있는 임차인의 권리가 소멸되는 것으로 분석되나, 모든 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 주거지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 관련 복잡한 권리 관계에도 불구하고, HUG와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 차이가 존재하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 비교적 최신 건물(2017년 준공)이며, 주변 시세 대비 면적이 넓은 편입니다.

* 부곡동 일대의 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건들의 실거래가(105,000,000원 ~ 140,000,000원) 및 본건의 넓은 면적(79.32㎡)과 준공 연도(2017년)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 기준 적정 입찰가는 145,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 주변 시세의 상단 부분이며, 감정가보다는 현저히 낮은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.