나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52305 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1277-14 길산에스에스티지식산업센터 6층611호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 ’경기과학기술대학교’ 남서측 인근에 위치하는 통칭 ‘길산에스에스티지식산업센터 6층 611호로 주위환경은 공장 업부시설 아파트단지 대학교 등이 혼재하는 공업지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 북동측으로 지하철 4호선 정왕역이 근교에 있으며 인근에 버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 6층 611호로
외 벽: 돌붙임, 복합 판넬, 커튼월 등 마감
내 벽: 몰탈 위 판넬 마감
창 호: 알루미늄 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 승강기설비, 주차설비, 급배수설비, 전기설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 공장(지식산업센터) 및 1,2종 근린생활시설 및 공장(기숙사)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 50미터 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역(2016-08-19), 지구단위계획구역(2020-09-28), 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구(2020-09-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건 내부에 제시 외 건축물 2동((ㄱ) 판넬조 판넬지붕 2층 1층 2층 각각 57.462 ㎡ 총면적 약 114.924㎡ 사무실 등, (ㄴ) 철제 계단실 등 약 8.164㎡)이 있습니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 특수지역(반월특수지역)으로 관련 법령에 따른 이용상 제한등 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52305 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1277-14 길산에스에스티지식산업센터 6층 611호

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 주요 용도: 공장(지식산업센터), 1.2종 근린생활시설, 업무시설, 공장(기숙사))

* 감정가: 641,477,200원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 73.96㎡ (약 22.38평)

* 토지 지분: 73.9603㎡ (약 22.38평)

* 건물면적: 242.89㎡ (약 73.53평)

* 건물 지분: 242.89㎡ (약 73.53평)

* 건물 제시외면적: 123.09㎡ (약 37.23평) (판넬조 건물 2동 및 철제 계단실 등 포함)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변에 경기과학기술대학교가 소재하고 있습니다.

* 주변 환경은 공장, 업무시설, 아파트 단지, 대학교 등이 혼재하는 공업지대로 형성되어 있어 주거 및 산업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 지하철 4호선 정왕역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 차량 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있어 차량 이용 시에도 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본건은 북동측으로 지하철 4호선 정왕역이 근교에 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 남서측으로 폭 약 50미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지는 장방형 평지로 공장(지식산업센터), 1,2종 근린생활시설, 공장(기숙사) 등의 용도로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 특수지역(반월특수지역), 산업시설구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2020년 9월 22일 접수된 신한은행의 근저당권 (채권액 636,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 위 근저당권 이하의 모든 권리(압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이광우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2022-09-01

* 대항력: 없음

* 임차인: 최경갑

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2019-03-11

* 대항력: 있음

* 비고: 최경갑 임차인은 대항력이 있으나, 제시된 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 최우석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2021-11-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (최경갑 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 입찰 시 추가 인수 보증금은 없을 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 시화국가산업단지와 인접하여 다수의 공장 및 관련 산업시설이 밀집해 있습니다.

* 길산에스에스티지식산업센터는 드라이브인 시스템 등을 갖춘 현대적인 지식산업센터로서, 다양한 기업들의 입주가 이루어지고 있습니다.

* 인근에 경기과학기술대학교가 위치하여 유동인구 확보 및 관련 상업시설과의 연계성이 있을 것으로 보입니다.

* 지하철 4호선 정왕역 인근의 상업지역과도 근접해 있어 일반 근린생활시설로서의 활용도도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 지식산업센터로서 주로 업무 및 사업 활동 공간으로 활용됩니다.

* 주변에 아파트 단지가 있어 직원들의 주거 편의성을 제공할 수 있으며, 대학교가 인접해 있어 관련 상업 및 서비스 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등이 밀집한 정왕역 주변 상권 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최경갑의 존재: 보증금이 0원이나 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 권리 분석상 인수 보증금은 0원이지만, 실제 명도 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 반월특수지역 관련 법령 확인 필요: 본건이 속한 반월특수지역은 개발 및 이용에 관한 특정 법령이 적용될 수 있으므로, 관련 법규에 따른 이용상 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. (예: 건축, 개발 행위 제한 등)

* 제시외 건물 포함 매각: 제시외 건물 2동(약 123.09㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명도 및 처리 방안을 사전에 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 길산에스에스티지식산업센터 내 호실로, 비교적 신축(2016년 사용승인)의 현대적인 지식산업센터입니다. 주변에 산업단지, 대학교, 주거 단지가 혼재되어 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 지하철역 및 간선도로 접근성이 좋은 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며(보증금/차임 0원), 반월특수지역으로 지정되어 있어 관련 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 포함 매각 조건이므로 이에 대한 명도 및 행정적 절차를 신중하게 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 정왕역 인근으로 대중교통 접근성이 양호하며, 차량 이용 편의성도 높습니다.

* 시화국가산업단지와 연계된 산업 배후 수요가 풍부합니다.

* 용도 다양성(지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등)으로 다양한 사업 운영에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 641,477,200원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(최경갑)의 존재와 반월특수지역의 이용 제한 등 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시외 건물 포함으로 인한 명도 비용 및 시간, 법규 검토 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세, 유사 물건 경매 낙찰가율, 본건의 실제 시장 가치 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 일반적인 경매 시장 상황과 물건의 특성을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있겠으나, 실제 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.