나이스옥션 법원경매 안산 2025타경591 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 신축
근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층건 중 2층 215호 외 4개호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 석고보드 마감등(내부 인테리어 공사중)
창호 : 샷시 창호마감등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 의료시설(한방병원)으로서 내부 공사중에 있음.
※ 각호 구분없는 상태로 조사되며 대부분 호별 표식이 없는 상태임.

설비내역

건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약12미터 내외, 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)
<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 포함 2층 전체는 호별구분없이 의료시설(한방병원)으로 인테리어 공사중
이며 본건 5개호도 벽체구분이 정확히 일치하지 않는 상태로서 호별구분없는
상태로 판단됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각임. 평가 시점(2025.05.) 기준 공부상 용도가 의료시설(한방병원)로 변경되었으며, 본건 포함 1동 건물 중 2층 전체에 한방병원 입점 예정임(현황조사보고서 및 감정평가서 참조).
2. 매각대상 호실들 전부 인접할 호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며, 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나, 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망(별지 2025.06.02.자 감정인 제출 사실조회 회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경591 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 5월 13일

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1, 은계레이크파크 2층 215호 외 4개 호실 (총 5개 호실)

용도: 근린상가 및 업무시설 (내부 공사 중, 한방병원 입점 예정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,506,000,000원

특이사항: 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 50.47㎡ (약 15.26평)

토지지분: 50.47㎡ (약 15.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 178.92㎡ (약 54.12평)

건물지분: 178.92㎡ (약 54.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 각종 신축 근린생활시설 및 대단위 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 은계호수공원이 인근에 조성되어 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건이 위치한 빌딩까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 시흥대야역 및 시흥IC를 통해 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로3류(폭12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸 권리)

말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 국민은행의 근저당권(을1, 채권액 1,075,200,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 가압류(서울신용보증재단, 시흥시, 국민건강보험공단) 및 임의경매 개시결정 등기는 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 관련 개요가 불완전하게 기재되어 있으나, 일반적인 경우 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건물(은계레이크파크)은 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다. 철근콘크리트구조로 지하 5층, 지상 8층 규모이며, 총 182호실로 이루어져 있습니다. 본건이 위치한 2층은 현재 한방병원으로 인테리어 공사가 진행 중이며, 2층 전체를 사용하는 형태로 계획되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 및 개발 가능성

본건 주변에는 각종 신축 근린생활시설과 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구 확보가 용이합니다. 특히, 은계지구 내 상업용지 비율이 낮은 편이어서 상업시설의 희소성이 있으며, 인근 대형 쇼핑몰(센트럴돔 그랑트리)과 은계호수공원 조성으로 중심 상권 및 힐링 공간으로서의 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에는 롯데마트, 대형 쇼핑몰, CGV, 우체국, 어린이 도서관, 평생학습센터 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, "은행고등학교"가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.2. 기타 생활 편의

은계호수공원, 오난산 근린공원 등 쾌적한 자연환경을 가까이에서 누릴 수 있으며, 복합커뮤니티센터(은계 어울림센터)가 인근에 준공될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 및 공사 현황

본건은 현재 내부 인테리어 공사 중이며, 공부상 용도 역시 의료시설(한방병원)로 변경되었습니다. 2층 전체가 한방병원으로 입점 예정인 상황에서, 내부 벽체 구분이 없이 일체로 이용 중이며, 각 전유부분의 위치 및 면적 특정에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 상 잠재 리스크

제공된 정보 상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 공동담보 물건이 존재하므로 관련 권리관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 복원 비용 불확실성

현재 호별 구분 없이 일체로 이용 중인 상태에서, 추후 각 전유부분의 복원 또는 분할이 필요할 경우 그 복원 비용이 정확히 산정되지 않아 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 매수인은 이 점을 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 상업시설로, 은계지구 내 중심 상권에 자리 잡고 있습니다. 주변에 대단위 아파트 단지와 은계호수공원 등이 있어 배후 수요와 생활 편의성이 우수하며, 교통 여건 또한 양호합니다. 현재 한방병원으로 인테리어 공사 중인 점은 향후 임대 수익 확보에 긍정적일 수 있으나, 내부 구조 변경 및 복원 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 공동담보라는 특수사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 은계지구 내 희소성 있는 상업시설 용지.

* 은계호수공원 및 대형 쇼핑몰 인접으로 인한 높은 미래가치.

* 활발한 내부 공사(한방병원 예정)로 인한 향후 임대 수익 기대.

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,506,000,000원입니다. 현재 인수 보증금이 없는 임차인 현황을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 이상에서 결정될 가능성이 있습니다. 그러나 내부 공사 진행 상태, 향후 한방병원 입점 여부 및 안정적인 운영 가능성, 그리고 복원 비용의 불확실성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 1,400,000,000원 ~ 1,550,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권고합니다. 본 예측은 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.