나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55776 [1] 경기도 용인시 처인구 삼가동 39-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 '용인미르스타디움' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 임야, 각종 근린생활시설이 소재하는 국도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철'삼가역(용인경전철)'이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1.2 : 2필 일단의 완경사지의 부정형 토지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1.2 : 본건 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1.2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전
특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 사진용지 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 (가동) :
철골구조 경사지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 샤시 및 판넬마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인트 및 내부 인테리어 마감 등
창호 : 알루미늄샤시 등임.

기호3 (나동) :
경량철골구조 경사지붕(H트러스) 지상1층 건물로서,
외벽 : 샤시 및 판넬마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 마감 등
창호 : 알루미늄샤시 등임.

기호3 (다동) :
철근콘크리트구조, 경량철골구조 경사지붕(H트러스) 지상2층 건물로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감등
내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 마감 등
창호 : 알루미늄샤시 등임.

이용상태

기호3(가동), (나동) : 현황 상업용(근린생활시설)이며
기호3(다동) :현황 사찰(법륜사)로 이용중이며, 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부상태, 이용상황 등은 건출물현황도상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하여 평가하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 기호 1.2 토지 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 권원미상의 제시외건물 (㉠~㉩)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 이동가능한 컨테이너 매각 제외. 감정서상 제시외건물 ㉦일부는 타지상 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55776 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 처인구 삼가동 39-1

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

8,343,160,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 3,633.00㎡ (약 1,099.29평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,583.80㎡ (약 479.16평)

* 건물 제시외 면적: 450.90㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농업협동조합자산관리회사

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함. 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외. 감정서상 제시외 건물 ㉦일부는 타지상 소재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 '용인미르스타디움' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 임야, 각종 근린생활시설이 소재하는 국도변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 삼가역(용인경전철)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 자연보전권역(수도권정비계획법), 수질보전특별대책지역(환경정책기본법)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 최초 소유권 이전: 1998년 4월 16일 (김진옥)

* 말소기준권리: 2020년 10월 13일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (3,900,000,000원)

* 기타 권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (1,690,000,000원, 520,000,000원), 정상영 가압류 (1,120,000,000원), 김응태 가압류 (5,000,000,000원), 용인시 압류, 충주세무서 압류.

* 토지 등기부채권 총액: 12,230,000,000원

* 건물 등기부:

* 최초 소유권 보존: 2000년 4월 28일 (김진옥)

* 최근 소유권 이전: 2023년 7월 31일 (주식회사비아이디보람)

* 말소기준권리: 2020년 10월 13일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (3,900,000,000원)

* 기타 권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (1,690,000,000원, 520,000,000원), 정상영 가압류 (1,120,000,000원), 분당세무서 압류, 용인시 압류.

* 건물 등기부채권 총액: 7,230,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-12-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입/사업일자 2023-05-10, 확정일자 2023-05-10, 배당신고일자 2025-07-02, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2023-05-22, 확정일자 2023-05-22, 배당신고일자 2025-07-09, 대항력 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

3.5. 종합 권리 분석

본 건은 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리로서 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인들은 모두 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 본 건물은 제1종 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 감정평가요항표에 따르면 기호 3 (가동) 및 (나동)은 현황 상업용(근린생활시설)으로, 기호 3 (다동)은 현황 사찰(법륜사)로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건은 국도변 상가지대에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

4.3. 상권 특징

지역 내 근린생활시설로서의 역할을 수행하고 있으며, 삼가역과 인접하여 유동인구 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건 인근에는 '용인미르스타디움'이 위치해 있어 체육 및 문화 활동 시설 이용이 용이합니다. 또한, 용인경전철 삼가역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 마트, 영화관, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 편의성

삼가역(용인경전철)을 통해 기흥역, 수원역 등으로의 이동이 가능하며, 주요 고속도로와 인접하여 차량 이용 시 광역 이동도 용이합니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에서 소각장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접 여부 및 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본 건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 복합적인 토지이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축 행위 및 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 현황 관련

기호 3 (다동)이 현황 사찰(법륜사)로 이용 중이며, 실사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태 확인이 어려웠던 점은 특이사항으로 고려해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 관련

감정서상 제시외 건물 ㉦일부가 타지상 소재한다는 점은 별도 확인이 필요하며, 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외되므로 이에 대한 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 다수의 권리가 등기되어 있으나, 임의경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정이며 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 토지 이용에 있어 자연녹지, 수질보전, 가축사육 제한 등 복합적인 규제가 적용되는 점은 고려해야 할 사항입니다. '용인미르스타디움' 인근 국도변 상가지대라는 입지적 장점과 함께, 사찰로 이용 중인 건물 등 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계의 안정성

말소기준권리인 근저당권에 의해 대부분의 등기된 권리가 말소될 예정이므로, 권리 관계는 비교적 명확하고 안정적입니다.

8.2. 입지의 장점

용인경전철 삼가역 역세권 인근에 위치하며, 국도변 상가지대라는 점에서 접근성 및 가시성이 우수합니다. '용인미르스타디움'과 인접하여 관련 시설 이용이 용이합니다.

8.3. 활용 가능성

주요 권리사항이 소멸되고 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 건물의 용도 변경 또는 재건축 등을 통해 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 정확한 시세, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 감정가 8,343,160,000원을 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.